Jelloul Jel
1 avis
juin 2026
Une prestation de qualité. Un expert très compétent et à l’écoute.
Publié sur Google
Parts de SCI · Sortie d'associé
Expertise de SCI : évaluer les parts
pour une sortie, une succession ou l'IFI.
Racheter les parts d'un associé, sortir d'une SCI en mésentente, transmettre ou déclarer à l'IFI : tout se joue sur la valeur des parts — qui n'est pas la simple quote-part du bien. Nous évaluons d'abord le bien détenu, puis les parts (actif net réévalué, décotes documentées), dans un rapport indépendant et recevable comme moyen de preuve.
Société civile immobilière · Valeur des parts
Une part de SCI ne vaut pas
la quote-part du bien.
Le bien, puis les parts : actif net réévalué et décotes documentées, pour une sortie d'associé ou une déclaration sereine.
Demander mon devis gratuitCe qu’une valeur de parts mal posée peut coûter
0
étapes d’évaluation
la valeur du bien détenu, puis celle des parts
0
décotes à étudier
illiquidité, minorité, fiscalité latente, comptes courants
0 ans
de contrôle possible
sur la valeur des parts déclarée (LPF art. L.186)
0
intérêt à la transaction
indépendant : nous ne rachetons pas vos parts
Quatre pièges propres à l’évaluation d’une SCI
Évaluer une SCI, ce n’est pas évaluer un appartement : la valeur des parts ne se déduit pas d’une simple quote-part du bien. Entre associés comme face au fisc, l’erreur se paie.
Une sortie d’associé bloquée
Mésentente, retrait, rachat de parts : sans valeur neutre et motivée des parts, le rachat patine, le climat se durcit, et le blocage peut finir devant le juge.
Pas de prix de référence accepté = négociation à l’arrêt entre associés, parfois pendant des mois.
La décote oubliée — ou injustifiée
La valeur d’une part n’est pas la quote-part du bien : illiquidité, position minoritaire et clause d’agrément la réduisent. Mal appliquée, la décote lèse un associé ou alerte le fisc.
Une part minoritaire et difficilement cessible vaut sensiblement moins que la simple quote-part de l’actif.
La fiscalité latente non chiffrée
Une plus-value latente sur l’immeuble pèse sur la valeur réelle des parts. L’ignorer fausse la cession comme la déclaration (succession, donation, IFI).
Un immeuble très apprécié depuis l’apport porte une imposition latente qui diminue la valeur des parts.
Les comptes courants d’associés ignorés
L’endettement de la SCI et les comptes courants d’associés modifient l’actif net réévalué — donc la valeur des parts. Un oubli, et tout le calcul est faux.
Un compte courant d’associé important change la répartition de valeur entre les parts.
Notre réponse, selon votre situation
Sortie d’associé, transmission ou déclaration — voici comment nous intervenons, sur les parts comme sur le bien.
Sortie / cession de parts
Une valeur de parts que les associés acceptent
Évaluation indépendante du bien puis des parts (actif net réévalué, décotes documentées) : une base neutre pour un rachat ou une cession sans contentieux.
Succession / donation de parts
Une valeur motivée, prête à déclarer
Valeur des parts à la date utile, décotes justifiées et sourcées : un rapport qui sécurise les héritiers ou le donataire face au contrôle.
IFI / dissolution
La juste valeur, ni trop, ni trop peu
Parts à l’IFI, partage en cas de dissolution : nous chiffrons le bien, la fiscalité latente et les décotes admises — défendable point par point.
Un rachat de parts ou une déclaration en vue ?
Posez une valeur de parts neutre et défendable.
Décrivez-nous votre SCI (biens détenus, répartition des parts, comptes courants) : nous cadrons la mission et le délai dès le premier échange.
Demander un devis gratuitLa méthode
Évaluer une SCI, c'est évaluer deux choses
Une société civile immobilière ne se résume pas à son patrimoine : c'est une personne morale qui détient des biens, porte parfois un emprunt et des comptes courants d'associés, et dont les parts sont régies par des statuts. Évaluer une SCI suppose donc deux évaluations successives, et non une simple règle de trois.
Premier temps — la valeur vénale du bien. Nous nous déplaçons sur place pour constater l'état réel du ou des biens détenus, puis nous établissons leur valeur vénale par méthodes croisées et comparables sourcés, comme pour tout immeuble de rapport ou bien locatif.
Second temps — la valeur des parts. On en déduit l'actif net réévalué (valeur des biens, diminuée des dettes et des comptes courants d'associés), puis on applique les décotes admises : décote d'illiquidité (une part se revend difficilement), décote de minorité (un associé minoritaire ne décide pas seul), prise en compte de la fiscalité latente (plus-value qui pèsera à la revente du bien) et des contraintes statutaires (clause d'agrément).
C'est pourquoi la valeur d'une part n'est presque jamais égale à la quote-part du bien. Chaque décote est documentée et justifiée dans le rapport, point par point — ce qui la rend défendable aussi bien entre associés que face à l'administration.
Dans quelles situations évaluer une SCI
L'évaluation des parts intervient à chaque moment clé de la vie d'une société civile immobilière :
- Sortie ou cession de parts — rachat des parts d'un associé, retrait, mésentente entre associés : une valeur neutre des parts débloque la négociation et sécurise l'acte de cession. Depuis 2026, cet acte doit d'ailleurs être notarié ou contresigné par avocat — voir ce que change la loi sur la cession de parts de SCI.
- Succession ou donation de parts — la valeur des parts au jour du décès ou de la donation est déclarée puis contrôlable. Voir notre page expertise pour succession.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) — les parts de SCI entrent dans l'assiette, avec leurs décotes propres. Voir notre page expertise pour l'IFI.
- Dissolution ou divorce — partage des parts en cas de dissolution de la société, ou intégration de parts de SCI dans une liquidation de régime matrimonial. Voir notre page expertise pour divorce.
La SCI est un bien détenu en société : si vous détenez au contraire un bien en indivision (sans société), c'est notre page expertise en indivision qui s'applique.
Trois situations représentatives
Librement anonymisées, à titre d'illustration des missions d'évaluation de SCI.
Rachat de parts entre associés
Deux associés détiennent à parts égales une SCI propriétaire d'un immeuble de rapport ; l'un souhaite se retirer. En l'absence de valeur de référence, la discussion s'enlise. L'évaluation indépendante du bien puis des parts (actif net réévalué, décote d'illiquidité documentée) fournit une base acceptée des deux côtés, sur laquelle le rachat se conclut.
Succession de parts de SCI familiale
Au décès d'un parent, les héritiers doivent déclarer la valeur des parts d'une SCI familiale. Une plus-value latente importante grève le bien depuis son apport. Le rapport chiffre cette fiscalité latente et les décotes admises, sécurisant la déclaration face au risque de contrôle.
Parts de SCI à l'IFI
Un contribuable détient, via une SCI minoritaire, une fraction d'un patrimoine immobilier loué. Déclarer la stricte quote-part conduirait à surpayer. L'évaluation applique les décotes de minorité et d'illiquidité, documentées et défendables, pour une base d'IFI juste.
Pourquoi un expert, pas une estimation
| Estimation en ligne | Agent immobilier | Expert SCO | |
|---|---|---|---|
| Objet évalué | Un prix au m² | Le bien à vendre | Le bien ET les parts de SCI |
| Indépendance | Aucune (algorithme) | Intéressé à la transaction | Neutre entre tous les associés |
| Décotes (illiquidité, minorité) | Ignorées | Ignorées | Documentées et justifiées |
| Face au fisc / au juge | Sans valeur | Fragile | Rapport détaillé et défendable |
Servan Coulon
Votre expert en valeur vénale
Master 2 en Droit, diplôme ICH, expert agréé par le CNE, 10 ans d’expérience. Chaque rapport est signé de ma main, établi conformément aux European Valuation Standards (EVS), et engage ma responsabilité — j’évalue, je ne vends jamais le bien.
Expert agréé par le Centre National de l’Expertise
n° d’agrément 102 310
Vos questions, nos réponses claires
Comment évalue-t-on les parts d'une SCI ?
En deux temps. On évalue d'abord la valeur vénale du ou des biens détenus par la société, par méthodes croisées et comparables sourcés. On en déduit l'actif net réévalué (valeur des biens, moins les dettes et comptes courants d'associés), puis la valeur des parts en appliquant les décotes admises : illiquidité, position minoritaire, fiscalité latente. La valeur d'une part n'est donc pas la simple quote-part du bien.
Pourquoi la valeur d'une part n'est-elle pas la quote-part du bien ?
Parce qu'une part de SCI se revend mal (illiquidité), qu'un associé minoritaire ne contrôle pas les décisions (décote de minorité), que les statuts peuvent imposer un agrément, et qu'une plus-value latente sur le bien pèsera à la revente. Ces éléments réduisent la valeur réelle des parts par rapport à la stricte quote-part de l'actif.
Deux associés sont en désaccord sur le rachat des parts : que faire ?
Faire établir une valeur neutre et motivée des parts par un expert indépendant des deux camps. Cette base impartiale, acceptée de part et d'autre et de leurs conseils, débloque la négociation d'un rachat ou d'une cession — et évite, le plus souvent, le recours au juge.
Le rapport est-il recevable en succession, à l'IFI ou face au fisc ?
Oui. Conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, motivé et sourcé, il constitue un moyen de preuve recevable, à annexer à une déclaration de succession, de donation, à votre déclaration IFI, ou à produire en cas de contrôle.
Prenez-vous en compte les comptes courants d'associés et l'emprunt de la SCI ?
Oui : l'endettement de la société et les comptes courants d'associés font partie du passif retenu pour l'actif net réévalué. Les ignorer fausse la valeur des parts. Nous les intégrons à partir des comptes et des statuts que vous nous transmettez.
Intervenez-vous dans l'Hérault et le Gard ?
Oui, nous nous déplaçons sur le lieu du ou des biens détenus par la SCI dans les deux départements pour en constater l'état réel et les contraintes, avant d'évaluer le bien puis les parts.
Avis Google
Ce que disent nos clients
Les avis publiés sur notre fiche Google par les propriétaires que nous accompagnons dans l’Hérault et le Gard — reproduits tels quels.
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Zones d'intervention
L'Hérault et le Gard en priorité
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Hérault (34)
Tarif standardMontpellierCastelnau-le-LezSèteLunelFrontignanLattesMauguioPérolsSaint-Gély-du-FescLa Grande-MottePalavas-les-FlotsSaint-Jean-de-VédasJuvignacMèzeClapiersCastriesJacouBalaruc-les-BainsGrabelsVendarguesBaillargues
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Hérault éloigné
+ 10 % d'honorairesCommunes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Gard (30)
+ 10 % d'honorairesMajoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Information juridique générale
Les informations juridiques et fiscales reproduites sur cette page sont fournies à titre informatif général, en lien avec l'activité d'expertise immobilière du cabinet. Elles ne constituent pas une consultation juridique ou fiscale au sens de l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Pour toute analyse contentieuse, fiscale ou contractuelle d'une situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou votre notaire.