Expertise de fonds de commerce
en Hérault et Gard — clientèle, droit au bail, agencements.

Nos honoraires démarrent à 2 000 € HT (2 400 € TTC) pour un commerce de proximité standard (bénéfices clairs sur 3 ans, bail commercial classique, périmètre simple — clientèle + droit au bail + agencements + petit matériel). Pour les fonds importants (restaurants à forte fréquentation, hôtels-restaurants, garages, ensembles avec plusieurs cellules, fonds avec marque déposée), pour les missions de calcul d'indemnité d'éviction (voir notre page Éviction bail commercial), ou pour les expertises en contentieux de divorce ou de succession, le devis est dédié.

Le fonds de commerce est un bien mobilier incorporel composé d'éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, brevets, marques, licences) et d'éléments corporels (agencements, matériel, stock). C'est la réunion même de ces divers éléments qui forme le fonds, celui-ci constituant une universalité distincte des biens qui la composent. Le seul élément réellement indispensable à l'existence du fonds est la clientèle : sans clientèle, pas de fonds — il peut alors subsister un droit au bail isolé. L'importance relative de chaque élément varie fortement selon l'activité : qualités personnelles dans certains métiers (coiffeur), emplacement dans d'autres (magasin prime), matériel dans d'autres encore (laverie automatique).

Trois éléments distincts qu'il faut impérativement séparer dans l'analyse. (1) Les murs commerciaux : l'immobilier nu, propriété du bailleur, valorisé par méthode MGP de pondération et capitalisation du loyer — voir notre page Murs commerciaux. (2) Le droit au bail : l'élément incorporel du fonds qui consacre le droit du locataire à exploiter et à se voir renouveler son bail commercial, valorisé par capitalisation du différentiel entre loyer effectif et valeur locative de marché — voir notre page Droit au bail. (3) Le fonds de commerce : l'universalité qui regroupe clientèle + droit au bail + agencements + matériel + stocks, propriété du locataire exploitant. Sur un bail commercial 3-6-9 standard, le commerçant détient le fonds (incluant le droit au bail) et paie un loyer au propriétaire des murs.

La méthode dite « Marx » est devenue la référence pour évaluer les fonds de commerce. Elle prend en compte la valeur du droit au bail séparément de la valeur clientèle. (1) Étape 1 : valeur du droit au bail = (valeur locative de marché − loyer effectif) × coefficient d'emplacement (généralement entre 3 et 8 selon la commercialité). C'est la « rente de situation » due à la faiblesse du loyer. (2) Étape 2 : valeur clientèle = EBE retraité après remise du loyer au niveau du marché × coefficient (3 à 7 selon qualité de l'exploitation et taux de marge). L'EBE retraité = résultat d'exploitation + dotations aux amortissements + excédent de rémunération du dirigeant par rapport à son travail effectif + frais de siège + part anormale d'opérations de stock. Valeur totale du fonds = valeur droit au bail + valeur clientèle.

Les barèmes professionnels sont des coefficients empiriques publiés par les fédérations professionnelles, les chambres de métiers, les éditeurs spécialisés (Lexis Pomelo, Mémento Lefebvre, BNC Magazine). Ils appliquent un pourcentage du chiffre d'affaires ou un multiple de bénéfice à chaque activité (par exemple : 70 à 100 % du CA annuel HT pour une boulangerie, 50 à 90 % pour un salon de coiffure, 1 à 3 années de bénéfice net pour un cabinet médical). Ces barèmes constituent un instrument grossier mais utile pour le recoupement. Nous ne les utilisons jamais seuls — toujours en complément de la méthode Marx et de la comparaison directe sur le segment géographique. Un barème appliqué brutalement à une situation atypique conduit à des erreurs systématiques.

Oui — c'est même l'un des usages les plus fréquents de l'expertise de fonds. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire évincé une indemnité d'éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). L'indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds de commerce perdu (sauf si le locataire peut effectivement transférer son fonds dans un nouveau local proche sans perdre sa clientèle — auquel cas l'indemnité se limite au remploi, déménagement et trouble commercial). À cette indemnité principale s'ajoutent les indemnités accessoires : remploi, frais de déménagement, frais de réinstallation, double loyer, trouble commercial, réembauche du personnel. Voir notre page Éviction bail commercial pour le détail méthodologique.