Expertise d'immeuble de rapport
en Hérault et Gard — mono-affecté ou mixte.

Nos honoraires démarrent à 2 200 € HT (2 640 € TTC) pour un petit immeuble de rapport de 4 à 10 lots en mono-affecté résidentiel. Pour les immeubles mixtes, les grands ensembles ou les missions impliquant une mise en copropriété lot par lot, le devis est dédié et tient compte du nombre de lots à visiter, de la complexité juridique des baux en place et du périmètre exact de l'évaluation. Le devis ferme est adressé sous 48 heures.

L'expertise en bloc évalue l'immeuble comme un seul actif d'investissement, principalement par la méthode de capitalisation du revenu locatif global. C'est l'approche retenue pour un propriétaire qui conserve son bien ou pour une cession à un investisseur unique. L'expertise lot par lot évalue chaque appartement et chaque commerce comme s'ils étaient destinés à une vente séparée après mise en copropriété, en intégrant des décotes d'occupation au cas par cas. La somme des valeurs lot par lot est presque toujours supérieure à la valeur en bloc, c'est ce qui explique l'activité des marchands de biens spécialisés dans la découpe.

Nous mobilisons cinq méthodes : (1) la capitalisation du revenu (V = R / t) appliquée de manière catégorielle, c'est-à-dire avec des taux distincts selon le type de locaux — boutiques, bureaux, logements libres, logements anciens loi 1948 ; (2) la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) sur 10 ans, particulièrement pertinente lorsqu'une restructuration ou des travaux significatifs sont envisagés ; (3) la comparaison au m² développé hors œuvre pondéré (SDHOP) ; (4) la comparaison au m² habitable ou utile pondéré lot par lot ; (5) le compte à rebours marchand de biens si le bien intéresse ce profil d'acquéreur. Les résultats sont croisés et pondérés dans le rapport final.

Sur le marché 2016 documenté par meilleursagents.com, les taux de rendement locatif des immeubles de rapport résidentiels à Montpellier ressortaient autour de 6,3 % bruts (immeuble entier) et 5,4 % nets, contre 8,3 % pour les immeubles tertiaires. Ces taux restent une référence ordre de grandeur. La fourchette générale pour les immeubles d'habitation en province est de 3 à 8 %, avec des pics à 10 % en banlieue parisienne pour les logements sans confort. Nous calibrons toujours le taux en fonction de la qualité du bâti, de l'emplacement, de la composition locative et de la solidité des baux en place, par comparaison avec les transactions récentes d'immeubles équivalents.

Trois dispositifs coexistent : (1) la loi du 13 juin 2006 dite loi Aurillac qui crée un droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc d'un immeuble divisé en plusieurs logements et locaux à usage commercial — modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a allongé la durée de prorogation des baux à 5 ans minimum lorsque l'ensemble est mis en copropriété pour la première fois ; (2) l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (congé pour vendre avec préavis de 6 mois) ; (3) l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en cas de première vente d'un lot de copropriété en cours de bail. Notre rapport intègre toujours l'incidence de ces droits sur la valeur de cession.

Non. Plusieurs interdictions strictes existent : (a) les immeubles dangereux frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ; (b) les immeubles insalubres ou non diagnostiqués au plomb / amiante quand ils sont concernés ; (c) les immeubles dénués de tout confort dont au moins le quart des logements relèvent de la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948 ; (d) les immeubles destinés à créer des logements de moins de 14 m² et 33 m³. Par ailleurs, l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation impose un diagnostic technique préalable obligatoire pour tout immeuble de plus de 15 ans. Notre rapport intègre systématiquement la vérification de ces points.

Un logement vacant représente à la fois une opportunité (relocation au prix du marché) et un coût (travaux de remise en état, période sans loyer). Nous évaluons chaque local vacant comme libre, puis nous appliquons une décote forfaitaire selon l'état (typiquement 10 à 15 % pour un logement à rénover modérément, jusqu'à 25 à 30 % pour un logement à restructurer entièrement) et nous chiffrons l'effort financier nécessaire à la relocation. Pour les logements occupés sous bail loi de 1948 à loyer plafonné, la décote peut atteindre 30 à 50 % par rapport à la valeur libre, en raison de la quasi-impossibilité de récupérer le bien à court terme.