Expertise pour déclaration de succession
dans l'Hérault et le Gard.

Trois raisons principales. D'abord pour fiabiliser la déclaration de succession remise par le notaire à l'administration fiscale : sans rapport producible et défendable, la valeur déclarée repose sur une estimation d'agence non probante, exposant les héritiers à un redressement de la DGFiP avec rappel des droits, intérêts de retard et majoration de 10 à 40 %. Ensuite pour sécuriser le partage entre héritiers : une valeur indépendante évite les contestations ultérieures. Enfin pour préparer la revente : si le bien est sous-évalué à la succession, la plus-value à la revente sera calculée sur une assiette plus large, augmentant la fiscalité.

Six mois à compter du décès si le décès est intervenu en France métropolitaine, douze mois s'il est intervenu à l'étranger. Passé ce délai, une majoration de 10 % s'applique automatiquement sur les droits dus, et des intérêts de retard courent à raison de 0,2 % par mois. Notre engagement indicatif de livraison sous 7 à 14 jours selon la complexité, et sous 48 à 72 h en urgence sur acceptation de la mission, est dimensionné pour intégrer la contrainte de ce délai de six mois.

Au jour du décès, conformément à l'article 761 du Code général des impôts. Si nous intervenons après cette date — ce qui est presque toujours le cas — nous procédons à une évaluation rétrospective : nous analysons le marché tel qu'il était à la date exacte du décès, en mobilisant uniquement les comparables DVF antérieurs ou contemporains de cette date, et nous documentons précisément l'état du bien à ce moment-là à partir des photographies, des diagnostics, des actes et des témoignages disponibles.

Très concret. L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de six ans à compter du décès (article L180 du Livre des procédures fiscales), ramené à trois ans lorsque l'exigibilité des droits est suffisamment révélée par la déclaration régulièrement déposée (article L181 LPF). Le rappel porte sur la différence entre la valeur retenue et la valeur déclarée, multipliée par le taux des droits de succession applicables (article 777 CGI : barème progressif de 5 à 45 % en ligne directe). À cela s'ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727 CGI) et, le cas échéant, une majoration de 10 % en cas de simple retard (article 1728 CGI), portée à 40 % en cas de manquement délibéré ou à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (article 1729 CGI). Un rapport d'expertise documenté constitue un élément de preuve utile à la défense en cas de contrôle. La conduite de la défense relève toutefois de votre conseil (avocat fiscaliste, expert-comptable).

Le démembrement sépare l'usufruit (le droit d'usage et de perception des revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer du bien). L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier : par exemple, à 71 ans révolus, l'usufruit vaut 30 % de la pleine propriété et la nue-propriété 70 %. Notre rapport indique la valeur en pleine propriété, puis applique le barème fiscal et, lorsque c'est pertinent, présente également la valeur économique réelle qui peut différer du barème.

Nous évaluons le bien en valeur vénale globale, puis nous chiffrons l'abattement applicable à un bien en indivision si une partie des héritiers souhaite conserver le bien et qu'une soulte doit être versée. Pour la déclaration fiscale, c'est la valeur en pleine propriété qui est retenue. Pour un partage interne, nous pouvons documenter à part la décote d'indivision habituelle, comprise entre 10 et 30 % selon la situation. Notre rapport reste neutre entre les héritiers : c'est précisément cette indépendance qui le rend acceptable par toutes les parties.

Non, et la pratique est très favorable. Le notaire reste responsable de la déclaration auprès du fisc et il accueille volontiers un rapport d'expert qui sécurise sa propre responsabilité. Dans bien des cas, ce sont les notaires eux-mêmes qui nous saisissent pour les biens à valeur élevée, à configuration atypique, ou en présence d'un risque de contestation entre héritiers. Notre rapport leur fournit une base documentée que la simple consultation des bases publiques ne permet pas.

Nos honoraires démarrent à 960 € TTC (800 € HT) pour un bien immobilier classique dans l'Hérault, et 1 056 € TTC (880 € HT) dans le Gard. Pour les successions comportant plusieurs biens, nous établissons un devis global qui tient compte des synergies de déplacement et de recherche documentaire. Le coût de l'expertise est dérisoire au regard du risque fiscal qu'elle couvre : sur un bien de 400 000 €, un redressement de 10 % représente 12 000 € de droits supplémentaires, soit près de vingt fois le coût du rapport.