Expertise d'hôtel
en Hérault et Gard — murs & fonds.

L'expertise hôtelière fait toujours l'objet d'un devis dédié, calé après une qualification précise. Les honoraires démarrent à 3 600 € TTC (3 000 € HT) pour un hôtel indépendant de moins de 30 chambres en province et augmentent selon le périmètre demandé (murs seuls, fonds seul, ensemble murs + fonds), la catégorie de classement, le mode d'exploitation et la complexité juridique.

Un hôtel est un actif composite. La valeur des murs correspond à l'immobilier nu — la coque bâtie — et dépend de la localisation, de l'environnement, de l'état de l'immeuble, du loyer perçu et des possibilités de reconversion. La valeur du fonds de commerce correspond à l'activité hôtelière elle-même — la clientèle, l'enseigne, la marque, l'organisation, les performances réalisées (chiffre d'affaires, RBE, EBITDA). Selon la situation, on peut être amené à évaluer l'ensemble en bloc, ou les deux composantes séparément. Le bail commercial, lorsqu'il existe, organise précisément la séparation entre les deux.

Quatre familles de méthodes sont mobilisées selon la situation. Les méthodes statiques s'appuient sur des ratios sectoriels connus : règle du 1 000 € (revenu moyen par chambre HT × 1 000 × nombre de chambres), multiple de RBE (à partir d'un multiple de marché appliqué à la moyenne des trois derniers exercices), multiple d'EBITDA (approche similaire avec l'EBITDA comme assiette). La méthode dynamique par flux libres de trésorerie actualisés (DCF) reconstitue les cash flows hôteliers sur dix ans et capitalise la valeur résiduelle. La méthode par comparaison s'appuie sur les transactions récentes lorsqu'elles sont accessibles et comparables. Enfin, pour évaluer les murs isolément, nous capitalisons la valeur locative en appliquant un taux d'effort hôtelier (à partir de 12 % du chiffre d'affaires selon la catégorie). Le détail des multiples et taux retenus est documenté dans chaque rapport.

Le RevPAR (Revenue per Available Room) est l'indicateur central de la performance hôtelière. Il se calcule comme le chiffre d'affaires hébergement hors taxes divisé par le produit du nombre de chambres disponibles et du nombre de jours d'ouverture. Il peut également s'obtenir en multipliant la recette moyenne par chambre louée (RMC) par le taux d'occupation. Le RevPAR reflète à la fois la fréquentation et le prix moyen pratiqué. À titre d'ordre de grandeur, le RevPAR moyen d'un hôtel français de catégorie moyen de gamme s'établit autour de 85 à 95 € selon les derniers indicateurs sectoriels publics. Nous comparons systématiquement le RevPAR de votre hôtel avec les benchmarks récents de sa catégorie sur le marché local.

Lorsque les murs sont loués à un exploitant via un bail commercial 3-6-9 (régi par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), nous évaluons les murs par capitalisation du loyer perçu, en distinguant le loyer effectivement payé et la valeur locative de marché. Le taux de rendement appliqué reflète le segment et la localisation : sur les hôtels de centre-ville en province, le marché 2014 retenait des taux de 7,5 à 9 %. Si le loyer pratiqué est inférieur à la valeur locative de marché, nous chiffrons un coefficient correctif (sur ou sous-loyer) avec son impact à la prochaine échéance triennale. Pour les hôtels en chaîne ou en VEFA, nous appliquons la méthode RevPAR à la place du loyer.

Le mode d'exploitation a un impact direct sur la valeur. Les contrats principaux sont le bail commercial 3-6-9, le bail à loyer variable, la location-gérance, le contrat de gestion (15 à 25 ans avec une chaîne, rémunération de 2 à 5 % du CA HT), le contrat de franchise dit Doubin (loi n°89-1008 du 31 décembre 1989) et le contrat d'affiliation à une chaîne volontaire. Chacun répartit différemment le risque opérationnel et les obligations entre propriétaire et exploitant. Nous analysons votre contrat dans le détail et nous valorisons les murs et le fonds en cohérence avec le partage des risques qu'il organise.

Le classement préfectoral en hôtel de tourisme (de 1 à 5 étoiles, plus la distinction Palace) est attribué par Atout France selon des critères précis : surface minimale des chambres (9 m² en 1 étoile, 13,5 m² en 3 étoiles, 16 m² en 4 étoiles, 24 m² en 5 étoiles), nombre de langues parlées, présence d'un voiturier ou d'un service de conciergerie, climatisation, qualité du restaurant. Chaque catégorie correspond à un segment de marché, à une grille tarifaire, et à un taux d'effort hôtelier différent. Un déclassement ou un surclassement après travaux peut représenter un saut de valeur significatif que nous chiffrons précisément.

Notre délai standard est de 14 jours calendaires à compter de la visite et de la réception des trois derniers bilans détaillés. La visite seule prend une demi-journée à une journée selon la taille de l'établissement. L'analyse comptable des trois exercices et la reconstitution des indicateurs hôteliers réclament plusieurs jours. Pour les missions urgentes (cession imminente, contentieux, refinancement), nous proposons une version accélérée en 7 à 9 jours, sur devis spécifique.