Cabinet SCO Expertise Immobilière

Contrôle fiscal · Contre-expertise

Contre-expertise immobilière : contester un redressementde valeur vénale, dans l'Hérault et le Gard.

L'administration remet en cause la valeur que vous avez déclarée — sur une succession, une donation ou l'IFI ? Nous reprenons les comparables retenus par le fisc, écartons ceux qui ne tiennent pas, et produisons une valeur vénale argumentée, recevable comme moyen de preuve, prête à annexer à votre réponse. Dossier traité en priorité.

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Contre-expertise immobilière face à une proposition de rectification — Cabinet SCO Hérault Gard

Expertise en valeur vénale · Contrôle fiscal

Le fisc a fixé sa valeur ?
Opposez-lui la vôtre, argumentée.

Une contre-expertise indépendante qui démonte les comparables du fisc — et rétablit la juste valeur.

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Ce qu’un redressement peut vous coûter

0 %

de majoration

que le fisc peut réclamer (art. 1729 CGI)

0,00 %/mois

d’intérêts de retard

sur les droits rappelés (art. 1727 CGI)

0 jours

pour répondre

à la proposition de rectification (LPF L.57)

0 ans

de délai de reprise

dont dispose l’administration (LPF L.186)

Quatre pièges face à un redressement

Quand l’administration conteste votre valeur, le rapport de force est déséquilibré — sauf si vous le rééquilibrez avec une contre-expertise.

Des comparables discutables

L’administration raisonne sur des moyennes et des références parfois sans rapport avec votre bien.

Le fisc applique souvent un prix au m² générique, sans tenir compte de l’état ou des contraintes réelles.

Majoration + intérêts

Au rappel de droits s’ajoutent une majoration (jusqu’à 40 %) et des intérêts de retard. La note grimpe vite.

Sur 50 000 € de droits rappelés, +40 % = +20 000 €, plus 0,20 %/mois d’intérêts.

Le délai qui court

Vous n’avez qu’un délai court pour répondre à la proposition de rectification. Passé ce délai, c’est plus difficile.

30 jours pour répondre (extensible sur demande) : chaque jour compte.

Accepter par défaut

Sans contre-argumentaire solide, beaucoup acceptent le redressement — alors que la valeur du fisc est souvent contestable.

Une contre-expertise documentée rééquilibre le rapport de force.

Notre réponse, selon votre situation

Proposition de rectification reçue, contrôle en cours ou anticipation — voici comment nous intervenons.

Proposition de rectification reçue

Une contre-expertise qui démonte les comparables

Nous reprenons les références du fisc, écartons celles qui ne sont pas pertinentes et produisons une valeur argumentée, recevable comme moyen de preuve.

Contrôle en cours

Un dossier solide, dans les délais

Rapport motivé et sourcé, prêt à être annexé à votre réponse à l’administration — traité en priorité, vu l’urgence.

Anticiper avant de déclarer

Sécuriser la valeur en amont

Une valeur expertisée au moment de la déclaration (succession, donation, IFI) vous met à l’abri d’un contrôle ultérieur.

Une proposition de rectification en main ?

Ne signez rien avant d'avoir opposé une valeur argumentée.

Transmettez-nous la proposition de rectification : nous évaluons sa contestabilité et engageons la contre-expertise dans vos délais de réponse.

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La procédure

Comment se conteste une rectification de valeur

Lorsqu'elle estime qu'un bien a été sous-évalué, l'administration engage une procédure de rectification contradictoire : elle vous adresse une proposition de rectification(art. L.55 et L.57 du Livre des procédures fiscales) motivant la nouvelle valeur qu'elle retient, le plus souvent à partir de termes de comparaison.

Vous disposez d'un délai de 30 jours, prorogeable de 30 jours sur demande, pour présenter vos observations. C'est à ce moment qu'une contre-expertise prend tout son sens : nous reprenons un à un les comparables retenus par le fisc, écartons ceux qui ne sont pas pertinents (bien de nature, d'état ou de localisation différents), et apportons des références mieux ajustées, sourcées et documentées.

Notre rapport, conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, est recevable comme moyen de preuve : il s'annexe à votre réponse, peut être produit devant la commission de conciliation puis, le cas échéant, devant le juge de l'impôt. L'objectif n'est pas de « gagner contre » l'administration, mais d'opposer une valeur juste, défendable et étayée.

Sur quels impôts portent les redressements de valeur

La valeur vénale sert d'assiette à plusieurs impositions, et chacune peut faire l'objet d'un contrôle :

  • Droits de succession et de donation — la valeur déclarée au jour du décès ou de la donation est contrôlable pendant plusieurs années. Voir notre page expertise pour succession.
  • Impôt sur la fortune immobilière (IFI) — la valeur au 1er janvier est contrôlable chaque année. Voir notre page expertise pour l'IFI.
  • Plus-value immobilière — une valeur d'acquisition mal établie peut être remise en cause à la revente.

Quelle que soit l'imposition concernée, la logique est la même : une valeur vénale indépendante, motivée et sourcée fait la différence. Pour comprendre comment l'administration apprécie la valeur, voir notre article contrôle fiscal et valeur immobilière.

Pourquoi un expert, pas une estimation

Estimation en ligneAgent immobilierExpert SCO
ObjectifCapter un clicDécrocher un mandat de venteÉtablir la juste valeur
IndépendanceAucune (algorithme)Intéressé à la transactionTotale — nous ne vendons pas
Face à l’administrationSans valeurFragileRecevable comme moyen de preuve
Comparables du fiscIgnorésIgnorésRepris, écartés, mieux ajustés
Servan Coulon, expert immobilier

Servan Coulon

Votre expert en valeur vénale

Master 2 en Droit, diplôme ICH, expert agréé par le CNE, 10 ans d’expérience. Chaque rapport est signé de ma main et engage ma responsabilité — j’évalue, je ne vends jamais le bien.

Centre National de l’Expertise

Expert agréé par le Centre National de l’Expertise

n° d’agrément 102 310

Vos questions, nos réponses claires

Qu'est-ce qu'une contre-expertise immobilière ?

C'est une évaluation indépendante de la valeur vénale de votre bien, opposée à la valeur retenue par l'administration fiscale. Motivée et sourcée, elle est recevable comme moyen de preuve en réponse à une proposition de rectification ou devant le juge de l'impôt.

Le fisc conteste la valeur déclarée (succession, donation, IFI) : que faire ?

Ne pas accepter par défaut. Vous disposez d'un délai pour répondre à la proposition de rectification (30 jours, extensible sur demande, art. L.57 du LPF). Une contre-expertise argumentée qui reprend et écarte les comparables non pertinents du fisc rééquilibre le rapport de force.

Le rapport est-il recevable face à l'administration ou au juge ?

Oui : conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, motivé et sourcé, il constitue un moyen de preuve recevable, à annexer à votre réponse à l'administration ou à produire en cas de contentieux.

Quel délai pour réagir à une proposition de rectification ?

En principe 30 jours à compter de la réception, prorogeable de 30 jours supplémentaires sur demande (art. L.57 du LPF). Chaque jour compte : plus la contre-expertise est engagée tôt, plus le dossier est solide.

Combien coûte une contre-expertise ?

Nos honoraires démarrent à 690 € TTC selon le bien — un montant sans commune mesure avec le redressement, la majoration (jusqu'à 40 %) et les intérêts de retard évités. Le devis est ferme et gratuit, reçu sous 24 h, et le dossier est traité en priorité.

Intervenez-vous dans l'Hérault et le Gard ?

Oui, nous nous déplaçons sur le lieu du bien dans les deux départements pour constater son état réel et les contraintes que l'administration ignore.

Avis Google

Ce que disent nos clients

Les avis publiés sur notre fiche Google par les propriétaires que nous accompagnons dans l’Hérault et le Gard — reproduits tels quels.

5,0
7 avis Google

florentin villequey

10 avis

septembre 2025

J’avais besoin d’une évaluation de la résidence de mon père à Agde pour sa déclaration fiscale, son comptable insistait sur une valeur solide et justifiée. M. Coulon a produit un rapport carré, argumenté avec des références de ventes locales, exactement ce qu’il fallait pour sécuriser ma déclaration face à l’administration. Nos échanges ont été clairs, délai respecté, aucun jargon inutile. On sent le professionnel qui connaît son secteur. Merci à vous.

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Rééquilibrez le rapport de force

Transmettez-nous votre proposition de rectification. Devis ferme et gratuit sous 24 h, contre-expertise traitée en priorité.

Dès 690 € TTC · devis gratuit et sans engagement

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Zones d'intervention

L'Hérault et le Gard en priorité

Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.

Hérault (34)

Tarif standard
MontpellierCastelnau-le-LezSèteLunelFrontignanLattesMauguioPérolsSaint-Gély-du-FescLa Grande-MottePalavas-les-FlotsSaint-Jean-de-VédasJuvignacMèze

Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.

Hérault éloigné

+ 10 % d'honoraires
BéziersAgdePézenasGanges

Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.

Gard (30)

+ 10 % d'honoraires
SommièresNîmesAlèsUzèsBeaucaireBagnols-sur-CèzeLe Grau-du-Roi

Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.

Information juridique générale

Les informations juridiques et fiscales reproduites sur cette page sont fournies à titre informatif général, en lien avec l'activité d'expertise immobilière du cabinet. Elles ne constituent pas une consultation juridique ou fiscale au sens de l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Pour toute analyse contentieuse, fiscale ou contractuelle d'une situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou votre notaire.