Types de bien · Entrepôt & logistique
Évaluation rigoureuse de plateformes logistiques, entrepôts traditionnels, locaux PME/PMI et immeubles industriels. Méthode par capitalisation, comparaison m² pondéré, coût de reconstitution, audit ICPE et cotation CELOG. Rapport producible et défendable banques, juge des loyers commerciaux et fisc. Notre cabinet est agréé Centre National de l'Expertise.
Dès 2 640 € TTC (2 200 € HT)
Devis dédié 48 h
Cotation CELOG
Grille ORIE 23 critères
Rapport 35-60 p.
Livré sous 14 jours
Audit ICPE
Rubrique 1510 et arrêté 2017
Contexte
Le marché des entrepôts, apparu dans les années 1970, s'est structuré au fil des décennies en trois générations qui cohabitent encore aujourd'hui. Identifier précisément la génération du bien expertisé est la première étape de l'évaluation.
Génération
Construction antérieure aux années 1990, taille modeste (souvent moins de 5 000 m²), hauteur sous poutre limitée (5 à 7 m), peu d'équipements de quais, situation périurbaine ancienne. Valeur essentiellement attachée à l'emplacement et au foncier, le bâti étant largement amorti et fonctionnellement obsolète au regard des standards actuels.
Petits entrepôts ZA de la Lauze, ancienne ZI de Béziers, faubourgs de Nîmes.
Génération
Construction des années 1990 à 2010 en parcs d'activités structurés, qualité de construction correcte mais manque de flexibilité, équipements incomplets au regard des exigences actuelles. Hauteur sous poutre 7 à 9 m, résistance au sol 3 à 4 t/m². Marché intermédiaire encore actif mais sensible à l'obsolescence accélérée.
ZA Garosud Montpellier, parcs d'activités Saint-Aunès, ZA Grézan Nîmes.
Génération
Construction post-2010 conforme aux standards internationaux : surface globale 10 000 à 50 000 m² avec 5 à 10 % de bureaux, hauteur 9,50 à 10 m, profondeur 100-120 m, résistance 5 t/m², sprinklers, ICPE rubrique 1510 enregistrée ou autorisée, conformité arrêté 11 avril 2017, gestion informatique centralisée. Cœur du marché investisseurs aujourd'hui.
Logistique A9 Saint-Aunès, plateformes A75 Clermont-l'Hérault, axe rhodanien Beaucaire-Tarascon.
Géographie logistique Hérault-Gard : l'axe A9 (Nîmes - Montpellier - Béziers) concentre l'essentiel des plateformes logistiques régionales, complété par la Vallée du Rhône (A7) côté Beaucaire-Bagnols, et par l'axe A75 qui dessert l'arrière-pays héraultais. Le Port de Sète et l'aéroport de Béziers-Vias constituent deux nœuds intermodaux complémentaires en développement.
Marché logistique
Le marché logistique présente une dispersion plus faible que les bureaux, mais une sensibilité forte à la qualité technique et à la situation autoroutière. Voici les repères que nous utilisons.
| Marché logistique | Loyer prime annuel | Taux capi observé |
|---|---|---|
| Île-de-France logistique XXL | à partir de 50 €/m² utile/an | à partir de 4,75 % |
| Lyon (Vallée du Rhône) | à partir de 40 €/m² utile/an | à partir de 5,25 % |
| Marseille - Aubagne | à partir de 40 €/m² utile/an | à partir de 5,50 % |
| Hérault A9 (Saint-Aunès, Béziers) | à partir de 38 €/m² utile/an | à partir de 6,50 % |
| Gard A7-A9 (Beaucaire, Tarascon) | à partir de 35 €/m² utile/an | à partir de 6,75 % |
| Entrepôts anciens Hérault-Gard | à partir de 25 €/m² utile/an | à partir de 8,50 % |
Sources : Cushman & Wakefield Marketbeat Logistique France T4 2025, JLL Logistics & Industrial 2025, BNP Paribas Real Estate Property Report Logistique. Valeurs faciales hors charges et hors TVA pour des plateformes prime aux standards 2017. Les taux de capitalisation sont des taux nets de droits, calés sur les transactions d'investissement logistique observées sur 12 mois glissants. Les baux fermes 9 ans offrent des taux 100 à 200 points de base inférieurs aux baux à sortie triennale.
≈ 2,8 M m²
Parc logistique Occitanie
Source : Région Occitanie, Observatoire de l'immobilier d'entreprise 2024.
≈ 320 000 m²
Transactions logistiques Occitanie 2024
Source : Cushman & Wakefield Marketbeat Logistique France 2024.
1 quai / 750 m²
Standard de dimensionnement
Source : Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 5e édition, mars 2017, annexe 6 (CELOG).
Standards techniques de référence
Issus de la pratique des utilisateurs (Cushman, JLL, propriétaires des grands logisticiens) et codifiés dans la grille CELOG, ces critères constituent la grille de lecture standard du marché.
| Critère | Standard de marché |
|---|---|
| Surface globale | 10 000 à 50 000 m² (dont 5 à 10 % de bureaux et locaux sociaux) |
| Hauteur sous poutre | 9,50 à 10 m (au-delà : peu d'intérêt sans vidéo-assistance) |
| Profondeur du bâtiment | 100 à 120 m |
| Trame structurelle | 12 × 22 m ou 16 × 24 m avec 10 % d'éclairage zénithal translucide |
| Résistance au sol | 5 t/m² |
| Planimétrie | 3 mm sous la règle de 2 m |
| Aire de manœuvre | 35 m minimum de profondeur devant les quais |
| Équipement de quais | 1 quai / 750 m² environ, niveleurs et sas d'étanchéité, hauteur 1 à 1,35 m |
| Chauffage | Aérothermes 15 °C par - 7 °C extérieur |
| Sécurité incendie | Sprinklers conformes arrêté 11 avril 2017 ICPE 1510 |
| Protection sécurité | Vidéosurveillance, détecteurs, contrôles d'accès |
Source : Charte de l'expertise en évaluation immobilière (5e édition, mars 2017), annexe 6 — grille CELOG version 2015. Ces standards sont les critères impératifs et facultatifs utilisés pour le classement A/B/C des entrepôts logistiques par l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE).
Mission B2B logistique
Sale & leaseback, refinancement, restitution de plateforme, arbitrage de portefeuille logistique, succession d'une SCI détenant des entrepôts : nous vous remettons un rapport circonstancié intégrant analyse CELOG complète, audit ICPE et scénarios de relocation.
Méthodes d'évaluation
Sur les actifs logistiques liquides (plateformes XXL prime), la capitalisation domine. Sur les actifs étroits (entrepôts anciens, sites spécifiques), le coût de reconstitution et la comparaison prennent le relais.
Pour un entrepôt loué à un logisticien ou un industriel, nous capitalisons le revenu net pertinent à un taux calé sur les transactions d'investissement récentes du segment. La capitalisation reste le standard du marché des plateformes prime (taux 6 à 7 % pour un entrepôt récent en bail 9 ans ferme à signature solide). Pour des entrepôts anciens à preneur fragile en triennale, les taux peuvent dépasser 10 %, voire 11 % avec une prime de risque importante en cas de locaux en blanc ou vacants.
Méthode complémentaire mobilisant les transactions récentes du segment. Au m² utile pondéré ou m² SDP terrain intégré. Coefficients de pondération issus de la Charte de l'expertise : entrepôt de hauteur type = 1 (référence), bureaux aménagés 1,5 à 2, locaux sociaux 1 à 1,5, mezzanine 0,5 maximum, locaux techniques pour mémoire. Nous justifions chaque coefficient dans l'annexe technique du rapport.
Pour les constructions récentes ou en l'absence de comparables locaux, le coût de reconstitution net offre un plafond technique : terrain à la SDP autorisée (constructibilité résiduelle intégrée si exploitable à brève échéance) + coût de construction (450 à 850 € HT/m² SDP en région Hérault-Gard selon hauteur, équipement et trame) + honoraires de maîtrise d'œuvre + frais financiers de portage, diminué de la vétusté observée. Méthode également mobilisée pour les sites industriels spécifiques (zone stérile pharmaceutique, halle nucléaire).
Cadre réglementaire ICPE
Les entrepôts couverts relèvent presque toujours de la nomenclature des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE). Le statut administratif et la conformité aux arrêtés sectoriels conditionnent directement la valeur du bien.
La rubrique ICPE 1510 vise les entrepôts couverts de stockage de matières combustibles. Selon le volume susceptible d'être stocké, l'installation est soumise à déclaration (50 000 à 300 000 m³), enregistrement (300 000 à 900 000 m³) ou autorisation (au-delà de 900 000 m³). L'agrément spécifique est obligatoire en Île-de-France pour les surfaces de plus de 3 000 m², avec dossier technique instruit par les services préfectoraux portant sur l'impact environnemental, la sécurité et l'incidence sur la circulation.
Cet arrêté ministériel fixe les prescriptions applicables aux entrepôts couverts soumis à la rubrique 1510 ICPE. Il impose notamment des cellules de stockage de surface limitée séparées par des murs coupe-feu de degré REI 120, des dispositifs de désenfumage, des sprinklers de classe ESFR ou en réseau ESFR-2, des accès pompiers normalisés, des bassins de rétention d'eau d'extinction dimensionnés. La non-conformité expose à des travaux lourds (60 à 150 € le m² SDP), à intégrer dans la valeur vénale.
Les entrepôts dédiés au stockage de matières plastiques ou caoutchouc relèvent des rubriques 2662 (polymères en l'état) et 2663 (mousses, articles en matières alvéolaires). Les seuils déclencheurs y sont plus bas et les exigences techniques renforcées (compartimentage plus strict, désenfumage adapté). Un entrepôt destiné à ces produits sans dossier ICPE adapté présente un risque réglementaire majeur pour l'acquéreur.
Les entrepôts sont des locaux commerciaux soumis au statut des baux commerciaux refondu par le décret du 30 septembre 1953. Ils ne relèvent pas de la catégorie des locaux dits monovalents, de sorte que leur loyer est plafonné lors du renouvellement. Cette contrainte est, en pratique, sans réelle incidence pour des locaux dont l'amortissement est rapide et pour lesquels l'évolution de la valeur locative de marché sur un bail n'excède qu'exceptionnellement les variations de l'ICC. L'indexation se fait le plus souvent par l'ILAT.
En cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur logistique a droit à une indemnité d'éviction. Pour un entrepôt, la composante 'fonds de commerce' est généralement faible (l'activité étant en grande partie déplaçable), mais les indemnités accessoires (déménagement de stock palettisé, réinstallation du WMS, frais de remise aux normes du nouveau site) peuvent atteindre des montants très significatifs. Nous traitons régulièrement ces calculs pour le compte d'avocats et de propriétaires bailleurs.
Cas particuliers
Bâtiments hybrides regroupant production légère, stockage et bureaux dans des proportions variables. Évaluation au m² pondéré avec référence bureau = 1, locaux production 0,5 à 0,8 selon aménagement, mezzanines 0,2 à 0,5. Particulièrement fréquents dans les ZA de Montpellier Métropole et autour de Nîmes.
Hybrides à dominante tertiaire abritant souvent des activités de haute technologie (bureaux d'études, R&D, prototypage). Les valeurs locatives s'approchent du tertiaire de seconde main, capitalisation au taux des bureaux du segment. Présence prisée dans les parcs Eurêka, Garosud, technopôle de l'Aube Rouge.
Usines spécifiques (industrie agroalimentaire, métallurgie, chimie soumise Seveso) à examiner au cas d'espèce. Adaptabilité, flexibilité, polyvalence d'activités, localisation, possibilité d'extension réglementaire prennent le pas. Méthode coût de remplacement net souvent privilégiée. Taux de capitalisation très élevés (10 %+) pour refléter risques preneur et obsolescence.
Le terrain résiduel constructible à brève échéance constitue une valeur additionnelle. Nous l'évaluons séparément à la SDP autorisée par le PLUi local, puis l'intégrons à la valeur globale en méthode comparaison terrain intégré. Particulièrement présent sur les ZA de seconde couronne.
Sous-segment spécifique requérant une approche dédiée : surcoût construction (1 200 à 1 800 € HT/m² SDP), consommation énergétique élevée, dépendance forte à la technologie froid. Marché étroit, comparables nationaux. Capitalisation à taux majoré pour refléter l'obsolescence accélérée des installations frigorifiques.
Risque preneur entier porté par le propriétaire. Décote de 12 à 24 mois de loyer pour le délai prévisionnel de commercialisation + franchises de loyer accordées (3 à 9 mois) + travaux preneur à anticiper (300 à 800 € le m² selon exigences). Taux de capitalisation majoré de 100 à 200 points de base par rapport à un actif loué équivalent.
Cas-types représentatifs
Ces cas illustrent la typologie courante de nos missions logistiques. Ils sont génériques, à des fins pédagogiques.
Saint-Aunès — Plateforme A9
Plateforme logistique de 18 000 m² SDP livrée en 2019, ICPE 1510 enregistrée, conformité arrêté 2017, louée à un logisticien national en BEFA 9 ans fermes, loyer effectif 42 € HT HC/m² utile/an. Mission de refinancement de la SCI propriétaire.
Cotation CELOG complète (catégorie A : 13 critères impératifs sur 14, 10 facultatifs sur 12), audit du bail (durée résiduelle 6 ans fermes, indexation ILAT, charges Pinel correctement transférées, dépôt 6 mois). Capitalisation au taux de marché 6,75 % du loyer effectif et de la valeur locative à terme. Recoupement par coût de reconstitution net.
Valeur centrée autour de 595 € le m² SDP, rendement net de droits 6,7 %, fourchette serrée. Le rapport a permis de boucler le refinancement dans le calendrier prévu.
Béziers Ouest — Entrepôt traditionnel
Entrepôt de 4 200 m² SDP construit 1995, hauteur 7 m, racks fixes, deux quais, conformité ICPE déclarative limite. Loué à une PME régionale en bail triennal renouvelé, loyer 32 € HT HC/m². Mission de succession et arbitrage cession.
Cotation CELOG : catégorie C (hauteur insuffisante, sprinklers à reprendre, planimétrie non conforme). Estimation des travaux de mise aux normes 95 € le m² SDP. Capitalisation à taux majoré 9,5 % pour intégrer le risque réglementaire et la fragilité du preneur. Comparaison m² SDP terrain intégré sur 4 transactions Béziers / Sud-Ouest Hérault.
Valeur en l'état autour de 240 € le m² SDP, soit environ 1,0 M€ pour l'ensemble. Les héritiers ont opté pour la cession en bloc à un investisseur opportuniste, finalisée 7 mois plus tard.
Beaucaire — Locaux mixtes PME
Ensemble PME/PMI de 2 600 m² SDP en ZA Domitia : 1 800 m² d'activité + 800 m² de bureaux aménagés (40 % de tertiaire, classement locaux mixtes ORIE). Propriété SCI familiale, mission d'évaluation pour calcul des droits de mutation (succession + CGI 761) et arbitrage.
Approche mixte : comparaison m² pondéré (bureaux = 1, activité = 0,65, mezzanines = 0,4) et capitalisation des loyers effectifs des trois preneurs en place. Audit des trois baux (un bail bureaux ILAT, deux baux activité ILC), vérification de la conformité ICPE à l'usage. Coût de reconstitution net en recoupement pour la quote-part tertiaire récente.
Valeur globale environ 1,85 M€, dont 1,1 M€ pour la quote-part tertiaire et 0,75 M€ pour l'activité. Fourchette de valeur étroite, déclaration de succession passée sans observation de l'administration.
Notre déroulé
Étape 01
Échange approfondi avec le propriétaire, l'exploitant, le notaire, l'avocat ou le banquier. Identification précise du périmètre (entrepôt unique, plateforme multi-cellules, ensemble PME/PMI, immeuble industriel) et de la finalité (cession, financement, succession, ISF/IFI, contentieux locatif, sale & leaseback). Devis adressé sous 48 heures.
Étape 02
Visite complète des locaux, métré rigoureux (surface utile, surface SDP, hauteur sous poutre, profondeur, aire de manœuvre), photographies systématiques, examen technique (résistance au sol, planimétrie, sprinklers, quais et niveleurs, ICPE). Récupération du bail commercial, du dossier ICPE, des derniers rapports de contrôles périodiques (SSI, électricité, chariots élévateurs), des plans architecte et du PV de réception.
Étape 03
Vérification du statut ICPE (déclaration, enregistrement ou autorisation, rubriques 1510, 2662, 2663) et de la conformité à l'arrêté du 11 avril 2017 pour les entrepôts couverts. Renseignement complet de la grille de Cotation des Entrepôts Logistiques (CELOG) élaborée par l'ORIE — 23 critères, classification A/B/C. Analyse du bail commercial (durée, indexation ILAT le plus souvent, charges, plafonnement).
Étape 04
Capitalisation du revenu locatif effectif et de la valeur locative théorique au taux du segment (6-8 % pour un entrepôt récent par exemple). Comparaison métrique au m² utile pondéré ou m² SDP avec terrain intégré, en utilisant les coefficients de pondération de la Charte (mezzanine 0,5, locaux sociaux 1 à 1,5, bureaux aménagés 1,5 à 2). Coût de reconstitution pour les actifs récents ou en l'absence de comparables.
Étape 05
Rapport circonstancié de 35 à 60 pages selon la complexité du bien, livré sous 14 jours en moyenne. Annexe CELOG complète, analyse du bail clause par clause, scénarios de relocation. Disponibilité pour défendre la valeur retenue devant tous tiers (notaire, juge des loyers commerciaux, banque, administration fiscale, commissaire aux comptes) dans les 12 mois suivant la livraison.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Questions fréquentes
Nos honoraires démarrent à 2 500 € HT (3 000 € TTC) pour un entrepôt standard jusqu'à 2 000 m² SDP en bail commercial classique. Pour une plateforme logistique multi-cellules, un ensemble PME/PMI avec analyse ICPE approfondie, ou une mission impliquant un audit complet du bail et de la cotation CELOG, le devis est dédié. Le devis ferme vous est adressé sous 48 heures après un premier échange téléphonique sur les caractéristiques du bien et la finalité de la mission.
Nous mobilisons trois approches complémentaires : (1) la capitalisation du revenu, prédominante pour un entrepôt loué — elle applique au loyer perçu (ou à la valeur locative de marché) un taux de capitalisation calibré sur les transactions d'investissement récentes du segment logistique régional (6-8 % pour un actif récent par exemple) ; (2) la comparaison métrique au m² utile pondéré ou m² SDP terrain intégré, avec coefficients de pondération issus de la Charte de l'expertise ; (3) le coût de reconstitution net (terrain + construction + honoraires - vétusté) en recoupement, particulièrement utile pour les actifs récents ou en l'absence de comparables locaux.
La CELOG (Cotation des Entrepôts Logistiques) est une grille de référence élaborée par l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) avec les professionnels et les experts. Elle retient 23 critères techniques (date de construction, hauteur sous poutre, profondeur, aire de manœuvre, résistance au sol, planimétrie, chauffage-isolation, sécurité-incendie, équipement de quais) et classe l'entrepôt en trois catégories : A (haute fonctionnalité, satisfait au moins 13 critères impératifs sur 14 et 9 facultatifs sur 12), B (qualité moyenne, 10 critères impératifs et 8 facultatifs), C (en dessous des seuils). La version 2015 est présentée en annexe 6 de la Charte de l'expertise. Nous renseignons systématiquement cette grille dans notre rapport.
Une ICPE (Installation Classée pour la Protection de l'Environnement) est une installation soumise à un régime administratif spécifique en raison des risques ou pollutions qu'elle peut générer. Les entrepôts couverts relèvent généralement de la rubrique 1510 de la nomenclature ICPE, soumis à déclaration, enregistrement ou autorisation selon la surface et la nature des produits stockés. La conformité à l'arrêté du 11 avril 2017 (stabilité au feu, désenfumage, sprinklers, accessibilité pompiers) est aujourd'hui un facteur de valeur déterminant. Un entrepôt non conforme subit une décote significative car les travaux de mise aux normes peuvent atteindre 60 à 150 € le m² SDP. Notre rapport intègre systématiquement cette dimension réglementaire.
Pour une plateforme logistique récente, les acquéreurs et les investisseurs regardent prioritairement : la hauteur sous poutre (9,50 à 10 m attendus, au-delà inutile car le stockage palettes assisté vidéo n'est plus rentable), la profondeur du bâtiment (100 à 120 m), la trame structurelle (12 × 22 m ou 16 × 24 m), la résistance au sol (5 t/m²), la planimétrie (3 mm sous la règle de 2 m), l'aire de manœuvre (35 m minimum), l'équipement de quais (1 à 1,35 m de hauteur avec niveleurs et sas d'étanchéité, environ un quai pour 750 m²), et la sécurité incendie par sprinklers. Un entrepôt qui s'écarte de ces standards subit une décote forte car la cible d'utilisateurs se rétrécit immédiatement.
L'ORIE distingue trois catégories. Les entrepôts sont dédiés au stockage et à la distribution (moins de 10 % de bureaux et locaux sociaux). Les locaux d'activité PME/PMI regroupent les fonctions de l'entreprise (production légère, stockage, bureaux mêlés). Les locaux mixtes ou tertiarisés intègrent au moins 40 % de bureaux et accueillent souvent des activités de haute technologie. À ces trois catégories s'ajoutent les locaux industriels de production lourde, à examiner au cas d'espèce. La méthode d'évaluation s'adapte à chaque catégorie : capitalisation prédominante pour la logistique pure et les actifs loués, comparaison m² pondéré pour les locaux d'activité polyvalents, coût de remplacement pour les biens industriels spécifiques.
Avis vérifiés
Retours d'investisseurs logistiques, dirigeants de SCI et prescripteurs en Hérault et Gard.
Avis vérifiés en cours d'intégration
Module Google Places en cours de paramétrage.
Conformément à l'article L. 111-7-2 du Code de la consommation, seuls les avis recueillis et vérifiés via la fiche Google Business du cabinet seront affichés ici dès la mise en service du module.
Passons à votre dossier
Devis dédié sous 48 h, intervention sur tout l'axe A9-A75 et la Vallée du Rhône, rapport circonstancié avec grille CELOG complète livré sous 14 jours. Premier échange téléphonique long et sans engagement.
