Prix au m² · Montpellier · Hérault (34)
Prix immobilier à Montpellier : le prix au m² réel
À Montpellier, le prix médian s’établit à 3 530 €/m² pour un appartement et 3 919 €/m² pour une maison, d’après les ventes réellement enregistrées (base DVF de la DGFiP, 2023-2025). Voici ce que ces chiffres recouvrent — et ce qu’ils ne disent pas.
En bref
Le prix au m² à Montpellier, en une lecture
Ces valeurs sont des médianes : la moitié des ventes s’est faite en dessous, l’autre au-dessus. Nous retenons la médiane plutôt que la moyenne car elle résiste mieux aux transactions atypiques. La « fourchette courante » correspond à la moitié centrale des ventes (du 1ᵉʳ au 3ᵉ quartile) — c’est elle, et non un chiffre unique, qui décrit honnêtement un marché.
Les chiffres
Évolution du prix au m² à Montpellier (2023-2025)
| Type | 2023 | 2024 | 2025 | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | 3 540 €/m² | 3 500 €/m² | 3 537 €/m² | -0,1 % |
| Maison | 4 029 €/m² | 3 938 €/m² | 3 774 €/m² | -6,3 % |
Prix médian au m² des ventes DVF par année (variation 2023→2025). Lorsque le volume de ventes est faible, la tendance est à lire comme indicative ; « n.s. » : échantillon annuel trop réduit pour une variation fiable. Source : DVF — DGFiP, traitement SCO Expertise.
Prix au m² par nombre de pièces — appartements
| Typologie | Médian | Fourchette (Q1–Q3) | Ventes |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 3 893 €/m² | 3 267 – 4 511 €/m² | 2 107 |
| 2 pièces | 3 520 €/m² | 2 955 – 4 143 €/m² | 2 125 |
| 3 pièces | 3 339 €/m² | 2 727 – 4 057 €/m² | 1 519 |
| 4 pièces | 3 012 €/m² | 2 376 – 3 793 €/m² | 763 |
| 5 pièces et plus | 2 700 €/m² | 1 957 – 3 590 €/m² | 236 |
Prix au m² par nombre de pièces — maisons
| Typologie | Médian | Fourchette (Q1–Q3) | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2 pièces | 3 962 €/m² | 2 609 – 4 836 €/m² | 26 |
| 3 pièces | 4 125 €/m² | 3 468 – 5 040 €/m² | 185 |
| 4 pièces | 3 929 €/m² | 3 218 – 4 793 €/m² | 482 |
| 5 pièces et plus | 3 810 €/m² | 3 126 – 4 645 €/m² | 501 |
Le prix au m² décroît avec la taille : un studio se vend plus cher au m² qu’un grand logement. Source : DVF — DGFiP, traitement SCO Expertise.
Le regard de l’expert
Pourquoi le prix varie autant d’un quartier à l’autre
Un prix médian de 3 530 €/m² masque, à Montpellier, des écarts qui dépassent souvent 30 % d’un quartier à l’autre. La cause première n’est pas seulement l’adresse : c’est la nature et l’âge du bâti. Un immeuble ancien, une copropriété des années 1970 et un programme neuf ne se valorisent pas de la même façon — ascenseur, stationnement, charges, performance énergétique et état entrent en jeu. C’est précisément cette lecture que la statistique ignore et que l’expertise restitue.
Centre ancien : l’Écusson, les Arceaux, Boutonnet
Immeubles anciens en pierre, échoppes, parfois hôtels particuliers. Cachet et emplacement très recherchés, mais souvent sans ascenseur ni stationnement et avec des contraintes de copropriété ancienne — d’où des écarts de valeur considérables selon l’état et l’étage.
Quartiers contemporains : Port Marianne, Antigone, Rive Gauche
Antigone (ensemble néoclassique des années 1980) et Port Marianne (programmes neufs et récents, post-2000) offrent de grands logements, des prestations modernes et du stationnement. La prime au neuf tire les prix vers le haut de la fourchette.
Faubourgs prisés : Beaux-Arts, Aiguelongue, Figuerolles
Maisons de ville et petits collectifs du début du XXᵉ siècle, tissu de faubourg en mutation. Quartiers familiaux à forte demande, où l’âge du bâti et la qualité de la rénovation font tout l’écart de prix.
Grands ensembles : la Mosson, la Paillade, Celleneuve
Copropriétés des années 1960-70, souvent plus abordables, avec des charges et un profil de marché différents. Le prix au m² y est nettement sous la médiane communale — une moyenne globale n’a ici aucun sens.
À cela s’ajoutent des facteurs qu’aucune base de données ne capte : la proximité des transports, l’étage et la présence d’un ascenseur, l’exposition et la vue, le calme, les travaux à prévoir, le DPE, la qualité de la copropriété. Ce sont ces éléments qui séparent une fourchette de marché de la valeur réelle d’un bien donné.
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D’une fourchette de marché à la valeur de votre bien
Un prix au m² situe votre bien dans le marché. Il ne constitue pas une valeur. Pour une succession, un divorce, un prêt relais, une vente ou un dossier fiscal, il faut une valeur ferme, motivée et défendable. Le Cabinet SCO se déplace, constate l’état réel, l’environnement et les caractéristiques de votre bien, puis croise plusieurs méthodes d’évaluation pour aboutir à une valeur vénale recevable comme moyen de preuve.
C’est cette différence — entre une statistique et un avis d’expert circonstancié — qui protège vos intérêts face à une banque, un notaire, un juge ou l’administration fiscale.
Prix au m² dans d’autres villes
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Montpellier en 2026 ?
D'après les ventes réelles enregistrées dans la base DVF (2023-2025), le prix médian à Montpellier est d'environ 3 530 €/m² pour un appartement et 3 919 €/m² pour une maison. La moitié centrale des ventes d'appartements se situe entre 2 881 €/m² et 4 225 €/m².
Le prix de l'immobilier a-t-il baissé à Montpellier ?
Sur 2023-2025, le prix au m² des appartements à Montpellier est resté quasiment stable ; celui des maisons a reculé d'environ 6,3 %. Une tendance communale ne dit toutefois rien de l'évolution d'un quartier ou d'un bien précis.
Pourquoi une maison se vend-elle plus cher au m² qu'un appartement à Montpellier ?
À Montpellier, la maison médiane (3 919 €/m²) dépasse l'appartement médian (3 530 €/m²). La maison reste un bien plus rare, souvent située dans des secteurs résidentiels recherchés, et intègre la valeur du terrain — autant d'éléments qui soutiennent son prix au m².
Le prix au m² dépend-il de la taille du logement ?
Oui. À Montpellier, un studio se vend en général plus cher au m² qu'un grand logement : le prix au m² décroît avec la surface. Notre outil d'estimation en tient compte par tranche de pièces.
Le prix au m² varie-t-il selon le quartier à Montpellier ?
Fortement. Entre l’Écusson, Port Marianne ou les Beaux-Arts d’un côté, et la Mosson, la Paillade ou Celleneuve de l’autre, l’écart dépasse souvent 30 %. Il s’explique largement par la nature et l’âge du bâti : immeubles anciens en pierre, grands ensembles des années 1960-70, programmes neufs… La base DVF que nous exploitons est au niveau de la commune ; la valeur d’un bien dans un quartier précis relève d’une expertise sur site.
Comment connaître la valeur exacte de mon bien à Montpellier ?
Un prix au m² de marché donne une première fourchette. Pour une valeur ferme et défendable devant une banque, un notaire, un juge ou l'administration fiscale, le Cabinet SCO réalise une expertise sur site, par méthodes croisées, recevable comme moyen de preuve.