Expertise pour vice caché
dans l'Hérault et le Gard.

L’article 1641 du Code civil définit le vice caché comme un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu. Quatre conditions cumulatives doivent être réunies : le vice est antérieur à la vente, il n’était pas apparent au moment de l’achat, il rend impropre à l’usage ou en diminue gravement l’usage, et l’action est engagée dans le délai de deux ans à compter de sa découverte (article 1648 CC).

L’article 1648 alinéa 1 du Code civil prévoit un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Attention : ce délai court à compter du moment où l’acheteur a effectivement connu le vice et sa gravité, pas à compter de la vente. La preuve de la date de découverte est donc cruciale dans le contentieux — nous documentons cet élément précisément lors de notre intervention.

L’article 1644 du Code civil donne le choix à l’acheteur entre deux actions. L’action rédhibitoire consiste à rendre la chose et à se faire restituer le prix : c’est l’annulation de la vente. L’action estimatoire consiste à garder la chose et à se faire restituer une partie du prix : c’est la diminution de prix correspondant à la moins-value. Si le vendeur connaissait le vice (mauvaise foi), il doit en outre des dommages et intérêts (article 1645 CC).

Non, pas nécessairement. Les actes notariés contiennent presque toujours une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Mais cette clause n’est pas opposable au vendeur de mauvaise foi : un vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé reste tenu malgré la clause. Elle n’est pas opposable non plus au vendeur professionnel (marchand de biens, promoteur). Pour les ventes entre particuliers de bonne foi, la clause s’applique. La qualification de bonne ou mauvaise foi est centrale dans le contentieux et fait souvent l’objet d’un débat probatoire.

Non, et c’est une distinction essentielle à comprendre. Nous sommes expert en évaluation immobilière, agréés Centre National de l’Expertise — notre métier est de déterminer la valeur vénale d’un bien. Nous ne sommes pas expert en bâtiment ni en pathologie de la construction. Le diagnostic technique du vice (cause, étendue, origine, solution de remédiation) relève de l’architecte, de l’expert en pathologie du bâtiment, du bureau d’études techniques (BET) ou de l’expert judiciaire bâtiment. Notre intervention est complémentaire de la leur : à partir du constat technique qu’ils établissent, nous chiffrons précisément la moins-value en valeur de marché. Si vous n’avez pas encore d’expert technique, nous pouvons vous orienter vers un confrère qualifié dans notre réseau.

Nous chiffrons une moins-value globale en valeur vénale — c’est-à-dire un écart de valeur de marché entre le bien tel qu’il aurait dû être présenté (sain) et le bien tel qu’il se révèle affecté par le vice caché. Nous ne faisons pas d’inventaire devis par devis (ce travail relève de l’expert bâtiment et des entreprises qualifiées). Méthode dominante : comparaison directe entre la valeur libre théorique du bien et sa valeur effective compte tenu du désordre, à partir d’observations de marché sur des biens similairement affectés (humidité structurelle, fissures, mérule, désordres connus) et en intégrant la décote globale qu’un acquéreur informé appliquerait au prix d’acquisition. Notre rapport complète ainsi le constat technique de l’expert bâtiment par une expertise économique défendable en justice (article 1644 du Code civil — action estimatoire).

Oui. Notre indépendance s’exerce dans les deux sens. Si vous êtes vendeur attaqué pour vice caché et que vous estimez que le désordre était apparent, postérieur à la vente, ou que le chiffrage adverse est exagéré, nous pouvons produire une contre-expertise documentée. Nos honoraires sont forfaitaires et ne dépendent pas du sens du contentieux.

Oui. Notre rapport est conforme à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, il est signé par un expert formé par le Centre National de l’Expertise et engage notre responsabilité civile professionnelle. Il constitue une pièce probante au sens du Code de procédure civile, recevable devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel. Lorsqu’une expertise judiciaire est ordonnée par le juge, notre rapport préalable est généralement versé au dossier et discuté contradictoirement avec l’expert désigné.

Nos honoraires démarrent à 960 € TTC (800 € HT) pour un vice caché classique sur un bien standard dans l’Hérault, et 1 056 € TTC (880 € HT) dans le Gard. Pour les vices complexes (fissures structurelles, mérule, désordres en parties communes nécessitant plusieurs visites, expertise contradictoire avec un confrère), nous établissons un devis dédié. Le coût de l’expertise est sans commune mesure avec l’enjeu : sur un vice qui justifie une moins-value de 30 000 €, le rapport représente moins de 3 % de la somme en jeu.