IFI · Valeur au 1er janvier et décotes légales
Évaluation rigoureuse de votre patrimoine immobilier au 1er janvier, producible et défendable devant l'administration fiscale et défendable en cas de contrôle. Application précise des abattements (résidence principale, démembrement, location, indivision).Voir quelles décotes sont admises à l’IFI. Rapport multi-biens livré sous 7 à 14 jours. Comprendre comment l'administration contrôle les valeurs déclarées.
Expertise en valeur vénale · IFI
Déclarez la juste valeur à l'IFI
ni redressement, ni IFI payé en trop.
Valeur vénale au 1er janvier et décotes légales documentées — un rapport défendable face à l'administration.
Demander mon devis gratuitCe qu’une mauvaise évaluation IFI peut coûter
d’abattement
sur la résidence principale (art. 973 CGI)
seuil d’imposition
du patrimoine immobilier net
de majoration
si sous-évaluation (art. 1729 CGI)
d’intérêts de retard
sur les droits éludés (art. 1727 CGI)
À l’IFI, la valeur que vous déclarez vous engage chaque année. Trop haute, vous surpayez ; trop basse, vous risquez le redressement.
Sous-déclarer la valeur expose à une rectification : le fisc dispose des mêmes données notariales que nous.
Sous-évaluation détectée : +10 à 40 % de majoration + 0,20 %/mois d’intérêts.
Déclarer une valeur « pleine » sans les décotes admises, c’est payer trop d’IFI — et ça se répète tous les ans.
Sur 3 M€ de patrimoine, 10 % de valeur en trop = des milliers d’euros d’IFI par an.
Bien loué, occupé, en indivision ou démembré : la loi admet des décotes que la plupart des contribuables ignorent.
Une décote justifiée (occupation, indivision) réduit légalement votre base imposable.
SCI, démembrement, locatif : chaque actif a ses règles. Une erreur se propage à toute la déclaration.
Parts de SCI, nue-propriété (art. 669 CGI) : des valorisations spécifiques, souvent mal faites.
Déclaration, optimisation légale ou valeur contestée — voici comment nous intervenons.
Valeur vénale au 1er janvier, méthodes croisées et comparables sourcés, abattement de 30 % sur la résidence principale appliqué. Vous déclarez sereinement.
Bien loué, occupé, indivision, démembrement : nous documentons les décotes admises pour réduire votre base imposable — en restant parfaitement défendable.
Face à une proposition de rectification, nous reprenons les comparables, écartons les références non pertinentes et produisons une évaluation argumentée, recevable comme moyen de preuve.
La déclaration IFI annuelle approche
Un patrimoine sécurisé, une déclaration sereine.
Décrivez-nous votre patrimoine : nombre de biens, localisation, détention directe ou via société. Nous vous rappelons dans la journée pour cadrer la mission et établir un devis global.
Le cadre légal
Trois articles structurent l'évaluation immobilière en matière d'IFI. Les citer précisément, c'est l'exigence minimale d'un rapport producible et défendable.
Article 965 CGI
L'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les membres du foyer fiscal. Sont inclus les biens en pleine propriété, les biens démembrés relevant de l'usufruitier, et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Notre rapport applique strictement cette définition au 1er janvier.
Lire sur LégifranceArticle 973 CGI
Pour la détermination de la valeur des biens immobiliers détenus directement par les membres du foyer fiscal et utilisés à titre de résidence principale, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de cet immeuble. Cet abattement est de plein droit. Il ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux biens locatifs, ni aux biens détenus via une société (avec quelques exceptions).
Lire sur LégifranceArticle 977 CGI
L'IFI est calculé en appliquant à la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine un tarif progressif. Le contribuable n'est redevable que si son patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Au-delà, le barème s'applique progressivement à partir de 800 000 € : 0,5 % entre 800 000 et 1 300 000 €, 0,7 % entre 1,3 et 2,57 M€, 1 % entre 2,57 et 5 M€, 1,25 % entre 5 et 10 M€, 1,5 % au-delà.
Lire sur LégifranceCombien coûte une erreur
À la différence d'une succession, l'IFI n'est pas un événement ponctuel : c'est une déclaration annuelle. Une approximation se répète et s'accumule sur le délai de reprise.
Scénario sous-évaluation
Exemple chiffré donné à titre d'illustration ; les taux dépendent du barème en vigueur, des tranches et de la qualification du manquement.
Scénario expertise producible
Coût d'une expertise = environ deux à trois fois moins qu'un redressement IFI moyen.
Notre méthodologie en IFI
Notre méthode générale d'évaluation s'applique. Trois particularités propres à l'IFI : date d'évaluation au 1er janvier, application précise des abattements légaux, traitement homogène d'un patrimoine multi-biens.
Conformément à l'article 965 CGI, nous évaluons chaque bien à sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Si l'expertise intervient en cours d'année, nous procédons à une évaluation rétrospective au 1er janvier en mobilisant des comparables DVF antérieurs et en reconstituant l'état du bien à cette date.
Selon le type de bien : régression statistique, méthode hédoniste pour un appartement ou sol+construction+vétusté pour une maison, capitalisation du revenu pour les biens locatifs. Chaque résultat est pondéré, chaque bien fait l'objet d'une conclusion individuelle.
Abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973 CGI), décote d'indivision lorsque pertinente, traitement spécifique des biens démembrés (art. 968 CGI), décote de SCI familiale pour les parts (10 à 20 % selon la liquidité). Chaque abattement est documenté pour être défendable en cas de contrôle.
Pour le détail des trois méthodes et de la pondération, consultez notre page consacrée à la méthodologie complète.
Configurations fréquentes
Les patrimoines IFI sont rarement standardisés. Voici six configurations que nous rencontrons fréquemment.
Mas en pierre, demeure ancienne, propriété de caractère. Le marché des biens d'exception est peu liquide, les comparables sont rares, la valeur est sensible à la configuration. L'abattement de 30 % de l'article 973 CGI s'applique pleinement à condition que le bien soit effectivement la résidence principale au 1er janvier.
Appartement à la montagne, maison au bord de la mer, pied-à-terre à Paris. Chaque résidence secondaire est évaluée sans abattement de 30 %. L'inventaire complet et l'évaluation cohérente de l'ensemble sont la clé d'une déclaration sécurisée.
Immeubles de rapport, appartements en bail d'habitation, locaux commerciaux. La méthode par capitalisation prend un poids prépondérant. Les baux d'habitation en cours peuvent justifier une décote d'occupation modérée (typiquement 10 %), pleinement documentée.
La valeur des parts est celle des biens détenus par la SCI minorée des dettes éventuelles. Une décote habituelle pour SCI familiale, comprise entre 10 et 20 %, est admise par la jurisprudence pour tenir compte de la moindre liquidité des parts non cotées. Notre rapport documente cette décote.
Article 968 CGI : les biens grevés d'usufruit sont en principe imposés chez l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Les exceptions (démembrement résultant d'une transmission à un tiers, usufruit légal du conjoint avec option) transfèrent l'imposition au nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 CGI. Évaluation précise selon le cas d'espèce.
Le résident fiscal français déclare son patrimoine immobilier mondial. Nous pouvons évaluer les biens situés en France (Hérault, Gard, autres régions) et orienter pour les biens à l'étranger vers un confrère du pays concerné, en cohérence avec les principes méthodologiques de la Charte de l'expertise.
Cas réels — anonymisés
Trois situations IFI représentatives, librement anonymisées, qui montrent comment la valeur et les décotes s'apprécient selon la composition du patrimoine.
Patrimoine 3 biens · 2,8 M€
Résidence principale Castelnau (920 000 €, abattement 30 % = 644 000 € retenu) + appartement locatif T4 Montpellier centre (520 000 € loué, décote 10 % = 468 000 €) + maison locative Lattes (480 000 € loué, décote 10 % = 432 000 €). Patrimoine net taxable : 1 544 000 €.
IFI retenu sur base 1,54 M€
Multi-biens avec abattements documentés
Patrimoine 5 biens · 4,2 M€
Résidence principale Nîmes Écusson + résidence secondaire mer + 2 appartements locatifs Nîmes + une parcelle constructible en Uzège. Évaluation différenciée par catégorie, application des abattements pertinents, total cohérent transmis à l'expert-comptable.
Patrimoine net taxable : 3,5 M€
Rapport multi-biens, expert-comptable
SCI familiale · Démembrement
Patrimoine comprenant 35 % des parts d'une SCI détenant un immeuble de rapport à Montpellier, plus l'usufruit d'une maison reçue en succession. Calcul de la valeur des parts SCI (décote familiale 15 %) et imposition de l'usufruit en pleine propriété sur la maison.
Patrimoine net taxable : 1,8 M€
Décote SCI + valeur PP démembrement
Les éléments d'identification ont été modifiés. Les caractéristiques techniques, valeurs et méthodes sont réelles, issues de nos rapports.
| Estimation en ligne | Agent immobilier | Expert SCO | |
|---|---|---|---|
| Objectif | Capter un clic | Décrocher un mandat de vente | Établir la juste valeur |
| Indépendance | Aucune (algorithme) | Intéressé à la transaction | Totale — nous ne vendons pas |
| Face à l’administration | Sans valeur | Fragile | Rapport détaillé et défendable |
| Décotes légales | Ignorées | Ignorées | Documentées et justifiées |
Servan Coulon
Votre expert en valeur vénale
Master 2 en Droit, diplôme ICH, expert agréé par le CNE, 10 ans d’expérience. Chaque rapport est signé de ma main, établi conformément aux European Valuation Standards (EVS), et engage ma responsabilité — j’évalue, je ne vends jamais le bien.
Expert agréé par le Centre National de l’Expertise
n° d’agrément 102 310
Le déroulé de votre mission
Échange initial pour identifier l'ensemble des biens immobiliers à évaluer : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, biens démembrés. Devis global établi sous 24 h tenant compte des synergies de déplacement.
Récupération des titres de propriété, des baux en cours, des derniers avis de taxe foncière, des PV d'AG si copropriété, des statuts et bilans des SCI, des dettes immobilières (prêts en cours).
Pour les biens non encore expertisés ou pour les biens ayant connu une évolution. Métré, photographies, examen des annexes et du terrain. Les biens situés hors région peuvent faire l'objet d'une analyse documentaire approfondie selon les cas.
Application au 1er janvier de l'année, trois méthodes croisées par bien, application précise des abattements légaux (résidence principale, indivision, démembrement, location, SCI familiale).
Rapport circonstancié multi-biens, remis au contribuable et, sur autorisation, à son conseil patrimonial ou expert-comptable. Tableau de synthèse avec total documenté, détail par bien en annexes.
Disponibilité pour actualiser le rapport tous les 2 à 3 ans, ou immédiatement en cas de mouvement significatif (acquisition, cession, travaux, déclassement urbanistique). Tarif d'actualisation préférentiel.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
L'Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 €. Une fois ce seuil franchi, le calcul s'applique en réalité à partir de 800 000 € selon le barème de l'article 977 du Code général des impôts. Sous la barre des 1,3 M€, vous n'êtes pas redevable de l'IFI. Le patrimoine est apprécié au niveau du foyer fiscal.
Au 1er janvier de l'année d'imposition, conformément à l'article 965 du Code général des impôts. Pour la déclaration 2026, les biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier 2026. Si nous intervenons en cours d'année, nous procédons à une évaluation rétrospective au 1er janvier, en mobilisant des comparables DVF antérieurs ou contemporains et en reconstituant l'état du bien à cette date.
Oui, mais sous conditions. L'article 973 du Code général des impôts prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du contribuable. Cet abattement est de plein droit dès lors que le bien constitue effectivement la résidence principale au 1er janvier. Il ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux biens locatifs, ni aux biens détenus via une SCI dont le contribuable est associé même majoritaire (sauf cas particuliers).
L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de trois ans lorsque la déclaration révèle suffisamment l'exigibilité (article L180 LPF), porté à six ans en cas d'omission ou d'insuffisance non décelable (article L186 LPF). En cas de redressement, le rappel d'IFI sur la différence de base est dû, augmenté des intérêts de retard (0,20 % par mois, article 1727 CGI) et d'une majoration de 10 % en cas de simple retard (article 1728 CGI), portée à 40 % en cas de manquement délibéré (article 1729 CGI) et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Pour un patrimoine immobilier de 3 millions d'euros sous-évalué de 15 %, le rappel cumulé peut dépasser 25 000 € sur trois ans.
Non, pas nécessairement. Notre rapport initial est valable comme référence aussi longtemps que la composition du patrimoine et le marché n'ont pas évolué significativement. En pratique, nous recommandons une actualisation tous les 2 à 3 ans, ou immédiatement en cas de mouvement majeur (acquisition, cession, travaux importants, déclassement d'urbanisme). L'actualisation est moins coûteuse qu'une expertise initiale et préserve la sécurité fiscale dans la durée.
En matière d'IFI, le principe posé par l'article 968 du Code général des impôts est que les biens grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est donc pas, en règle générale, redevable de l'IFI sur ces biens. Plusieurs exceptions existent (démembrement par décès du conjoint avec option pour la quotité disponible, démembrement réservé dans une donation à un tiers) qui transfèrent l'imposition au nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 CGI. Notre rapport documente précisément la valeur en pleine propriété et, le cas échéant, la valeur démembrée.
Oui, à hauteur de la quote-part détenue par le contribuable dans la SCI, conformément à l'article 965 du CGI. La valeur retenue est celle des parts, qui correspond à la valeur des biens détenus par la SCI minorée des dettes éventuelles. Notre rapport peut évaluer chaque immeuble de la SCI, puis fournir les éléments nécessaires au calcul de la valeur des parts (en tenant compte d'une décote habituelle pour les SCI familiales, généralement comprise entre 10 et 20 % selon la liquidité et l'objet social).
Nos honoraires démarrent à 840 € TTC (700 € HT) par bien pour une maison de moins de 90 m² dans l'Hérault — 960 € TTC au-delà — avec une majoration de 10 % dans le Gard et l'Hérault éloigné. Pour un patrimoine comportant plusieurs biens, nous établissons un devis global qui tient compte des synergies de déplacement et de recherche. Sur un patrimoine de 3 à 5 biens, comptez typiquement 2 000 à 4 200 € TTC (3 500 € HT) pour la mission initiale, puis 800 à 1 500 € pour les actualisations annuelles ou bisannuelles. Le coût est dérisoire au regard de la sécurité fiscale apportée.
Avis Google
Les avis publiés sur notre fiche Google par les propriétaires que nous accompagnons dans l’Hérault et le Gard — reproduits tels quels.
Jelloul Jel
1 avis
Une prestation de qualité. Un expert très compétent et à l’écoute.
Passons à votre patrimoine
Sécurisez votre IFI en toute sérénité
Devis gratuit sous 24 h, intervention partout dans l'Hérault et le Gard, rapport multi-biens producible et défendable livré sous 7 à 14 jours. Actualisation préférentielle pour les missions récurrentes.
Information juridique générale
Les informations juridiques et fiscales reproduites sur cette page sont fournies à titre informatif général, en lien avec l'activité d'expertise immobilière du cabinet. Elles ne constituent pas une consultation juridique ou fiscale au sens de l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Pour toute analyse contentieuse, fiscale ou contractuelle d'une situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou votre notaire.
