À l’IFI, une seule décote est forfaitaire et inscrite dans la loi : l’abattement de 30 % sur la résidence principale (article 973 du CGI). Toutes les autres réductions de valeur — bien loué, indivision, illiquidité — ne sont pas des barèmes : ce sont des conséquences du principe d’évaluation à la valeur vénale réelle, qui doivent être justifiées bien par bien. Comprendre cette distinction, c’est éviter à la fois de payer trop et de s’exposer à un redressement.
L’impôt sur la fortune immobilière frappe le patrimoine immobilier net dont la valeur dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier (article 965 du CGI). Comme tout impôt déclaratif, il repose sur une valeur que vous fixez vous-même — et que l’administration peut contrôler. Entre surestimer par prudence et sous-estimer par optimisme, il existe une voie juste : la valeur réelle, décotes comprises, documentée. Cet article fait le tour des réductions admises, de leurs conditions et de leurs limites. Pour les règles générales d’évaluation et notre méthode au 1ᵉʳ janvier, voir notre page expertise IFI.
Le point de départ : la valeur vénale réelle au 1ᵉʳ janvier
Avant de parler de décote, il faut savoir ce qu’on décote. La base de l’IFI est la valeur vénale réelle de chaque bien au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition, déterminée « d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable » (article 761 du CGI, rendu applicable à l’IFI par l’article 973). La valeur vénale, c’est le prix qu’un acheteur normalement informé accepterait de payer dans des conditions normales de marché — ni prix de braderie, ni prix d’espérance.
Deux principes posés par la doctrine fiscale encadrent l’exercice. Le premier : « il est tenu compte des conditions de location pour l’évaluation de ces biens ». Le second, son miroir : « pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage, la valeur vénale réelle de ces biens est réputée égale à la valeur libre de toute occupation » (source : BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20). Toute la logique des décotes tient dans cette phrase : un bien qu’une contrainte rend moins facile à vendre ou à libérer vaut moins qu’un bien libre et liquide — à condition de le prouver.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale : le seul forfait légal
C’est la seule réduction chiffrée par la loi. Le deuxième alinéa de l’article 973 du CGI prévoit qu’un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle du logement lorsqu’il est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Concrètement, une maison qui vaudrait 1 000 000 € libre est déclarée 700 000 € à l’IFI dès lors qu’elle est votre résidence principale.
Trois conditions méritent l’attention. D’abord, un seul logement par foyer fiscal peut en bénéficier : en cas d’imposition commune, même si chacun occupe un bien différent, l’abattement ne joue qu’une fois. Ensuite, il s’agit de la résidence habituelle et effective — pas une résidence secondaire, pas un bien donné en location. Enfin — point souvent ignoré —, l’abattement tombe lorsque le bien est détenu via une SCI de gestion ou d’investissement : le BOFiP l’exclut expressément, et le Conseil constitutionnel a validé cette exclusion. La détention en direct (ou via une société transparente de l’article 1655 ter du CGI) conditionne donc l’avantage.
En cas de démembrement, l’abattement bénéficie à celui qui occupe le logement à titre de résidence principale, sur la valeur de sa part. Si vous détenez votre résidence principale dans une SCI, la mécanique d’évaluation change de terrain : ce sont alors les parts qui sont évaluées — un sujet que nous traitons sur notre page expertise de parts de SCI.
La décote pour bien loué ou occupé
Un appartement vendu avec un locataire en place se négocie moins cher qu’un appartement libre : l’acheteur hérite du bail, des conditions de loyer et de l’impossibilité d’occuper immédiatement. La doctrine fiscale l’admet sans détour puisqu’elle impose de « tenir compte des conditions de location ». Cette décote d’occupation traduit donc une réalité de marché, pas une faveur.
Son ampleur dépend du type de bail, du niveau du loyer par rapport au marché, de la durée restant à courir et de la nature du bien. Sur le marché, on observe fréquemment une décote à partir de 10 % et pouvant dépasser 20 % pour un logement loué sous un bail protecteur à loyer modéré. Mais ces chiffres ne sont que des repères : la seule méthode défendable consiste à comparer des ventes de biens occupés à des ventes de biens libres équivalents, ou à capitaliser le revenu réel. Attention à la limite logique : si vous occupez vous-même le bien, il n’y a pas de décote d’occupation — la valeur est « réputée libre », et c’est l’abattement de 30 % qui prend le relais s’il s’agit de votre résidence principale.
Indivision et démembrement : deux situations, deux logiques
La décote d’indivision
Détenir la moitié d’un bien indivis ne vaut pas la moitié de la valeur du bien entier. Une quote-part indivise est difficile à vendre seule : peu d’acquéreurs acceptent d’entrer dans une indivision, et la sortie suppose souvent l’accord des autres ou un partage judiciaire. Cette illiquidité justifie une décote d’indivision, généralement constatée à partir de 10 % et parfois supérieure selon le nombre d’indivisaires et le climat entre eux. Là encore, aucun barème officiel : la décote se justifie par les circonstances concrètes du dossier. Quand l’indivision est conflictuelle, les enjeux dépassent d’ailleurs l’IFI — c’est tout l’objet de notre page expertise en indivision.
Le démembrement : une règle propre à l’IFI
Ici, prudence : contrairement à une idée répandue, le démembrement n’ouvre pas systématiquement de décote à l’IFI. Depuis 2018, la règle de principe (article 968 du CGI) veut que le bien grevé d’usufruit soit compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété — le nu-propriétaire n’étant alors pas imposé sur sa nue-propriété. La répartition de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire (selon le barème de l’article 669) n’est admise que dans des cas limités, notamment lorsque l’usufruit résulte de la loi. Autrement dit, le démembrement déplace souvent la charge plus qu’il ne crée une décote. C’est un terrain où une erreur de raisonnement coûte cher : il se traite au cas par cas, idéalement avec votre notaire.
Illiquidité et contraintes propres au bien
Au-delà de ces cas balisés, la valeur vénale intègre toutes les contraintes qui pèsent réellement sur la revente. Un bien atypique ou très haut de gamme, dont le marché d’acquéreurs est étroit, peut justifier une décote d’illiquidité. Une servitude, un défaut de configuration, un problème d’accès, une copropriété en difficulté, des travaux lourds à prévoir, un classement ou une protection patrimoniale qui limite les transformations : autant d’éléments qui, ventes comparables à l’appui, peuvent réduire la valeur. Le fil conducteur ne change jamais — la décote doit correspondre à une contrainte que l’acheteur réel ferait jouer sur le prix, pas à un souhait d’optimisation.
C’est exactement la matière d’un rapport d’expertise : identifier ces facteurs, les chiffrer par comparaison, et écarter ceux qui ne tiendraient pas devant un contrôleur. Notre page méthodologie d’évaluation détaille la façon dont nous croisons les méthodes pour aboutir à une valeur unique et défendable.
Ce que l’administration n’admet pas
Connaître les décotes admises, c’est aussi connaître celles qui exposent à un redressement. Quatre pièges reviennent.
L’abattement de 30 % via une SCI. Le réflexe d’appliquer l’abattement résidence principale à un bien logé dans une SCI de gestion est l’une des erreurs les plus fréquentes — et l’une des plus faciles à détecter pour le fisc.
La sur-décote non justifiée. Afficher 30 % de décote d’occupation « parce que c’est l’usage », sans comparable ni analyse, revient à inviter la rectification. Une décote n’existe que par sa preuve.
Le cumul mécanique. Empiler les décotes (occupation + indivision + illiquidité) sur un même bien sans démontrer que chaque cause est réelle et distincte produit une valeur que l’administration retraitera ligne à ligne.
La valeur figée d’une année sur l’autre. Reporter chaque année la même estimation sans la réactualiser au 1ᵉʳ janvier est risqué : l’IFI étant annuel, une approximation se répète et se contrôle sur toute la durée du délai de reprise. Sur la mécanique de ce contrôle, voir notre article comment le fisc contrôle une valeur déclarée.
Documenter une décote : là où se joue la sécurité
Retenons l’essentiel : à l’IFI, une décote ne se décrète pas, elle se démontre. L’abattement de 30 % mis à part, aucune réduction n’est acquise par principe — chacune doit s’appuyer sur des éléments vérifiables : comparables de biens occupés, analyse du bail, état réel du bien, contraintes de revente. C’est la différence entre une valeur que l’on affirme et une valeur que l’on prouve.
Un rapport d’expertise apporte précisément cette matière : une valeur datée du 1ᵉʳ janvier, chaque décote chiffrée et motivée, le tout recevable comme moyen de preuve dans la procédure contradictoire comme devant la commission de conciliation. Il ne supprime pas le droit de contrôle de l’administration et ne remplace pas le conseil de votre notaire sur les choix déclaratifs ; il fait autre chose, qui est décisif — il transforme une estimation invérifiable en une démonstration que le fisc devrait réfuter point par point pour la remettre en cause. Pour un patrimoine soumis à l’IFI, où l’enjeu se répète chaque année, c’est rarement une dépense : c’est une assurance.
