Cas d'usage · Expropriation
Vous êtes visé par une déclaration d'utilité publique (DUP) et l'offre d'indemnité ne vous semble pas refléter la juste valeur de votre bien ? Nous évaluons de façon indépendante l'indemnité de dépossession et les indemnités accessoires auxquelles vous avez droit, dans le strict respect du Code de l'expropriation. Notre cabinet est issu de la formation du Centre National de l'Expertise.
Dès 2 880 € TTC (2 400 € HT)
Devis dédié 48 h
L. 321-1
Réparation intégrale
Rapport 50-80 p.
Livré sous 21 jours
Défense audience
Juge de l'expropriation
La procédure
L'expropriation pour cause d'utilité publique est un moyen exorbitant du droit commun dont disposent les services, collectivités et organismes publics pour acquérir la propriété de biens indispensables à la réalisation de leurs projets, à condition que ceux-ci aient été reconnus d'utilité publique. Toute la procédure est encadrée par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Étape 01
Le préfet rend un arrêté d'ouverture d'enquête publique et désigne un commissaire enquêteur sur une liste de personnes agréées. L'enquête vise à informer le public et à recueillir ses remarques. Durée minimale de 15 jours (30 jours à 2 mois pour les projets impactant l'environnement). Publicité adaptée à l'ampleur du projet (affichage municipal au moins 15 jours avant le début).
Étape 02
Lancée par un arrêté préfectoral distinct, elle recense les parcelles concernées par le périmètre de l'opération et leurs propriétaires. L'ouverture doit être signifiée individuellement par lettre recommandée par l'organisme porteur du projet à chaque propriétaire concerné. Elle peut ou non se dérouler en même temps que l'enquête publique.
Étape 03
Une fois les enquêtes closes et les rapports des commissaires enquêteurs transmis avec leurs conclusions, le préfet rend un arrêté de déclaration d'utilité publique. C'est l'acte fondateur qui ouvre la voie à l'expropriation. Le délai de recours est de deux mois après la publication. Sa contestation devant le tribunal administratif est susceptible d'entraver le calendrier de l'opération.
Étape 04
Le délai de recours contre la DUP écoulé, la collectivité demande au juge de l'expropriation l'ordonnance d'expropriation. C'est cette ordonnance qui entérine juridiquement le transfert de propriété : la collectivité devient propriétaire du bien à la date de l'ordonnance, qui éteint tous les droits existants sur le bien. L'ordonnance doit être notifiée à tous les propriétaires concernés.
Étape 05
Une offre d'indemnisation est faite à chacun des titulaires de droits. L'expropriant doit obligatoirement demander l'avis de France Domaine avant de notifier son offre. L'exproprié peut accepter l'offre amiable (protocole d'accord soumis au juge pour validation), ou la refuser et saisir le juge de l'expropriation. Dans tous les cas, le montant final doit être validé par le juge de l'expropriation.
Étape 06
Le juge de l'expropriation, juge unique au tribunal judiciaire, dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation dans le choix des méthodes d'évaluation. Il statue après examen des mémoires des parties et visite des lieux. Sa décision est susceptible d'appel devant la chambre d'expropriation de la cour d'appel. C'est à ce stade que la qualité de l'expertise privée pèse de tout son poids dans l'arbitrage.
Important : chaque étape de la procédure est susceptible de faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif (DUP, arrêté d'enquête, arrêté de cessibilité) ou le juge judiciaire (ordonnance d'expropriation, indemnité). Notre rôle est strictement limité à l'évaluation de l'indemnité — nous travaillons en concertation avec votre avocat sur les autres aspects du dossier.
Principe de réparation intégrale
L'expropriation est une cession « forcée » : l'exproprié ne reçoit pas un prix de vente mais une indemnité en réparation d'un préjudice subi. Trois principes structurent l'indemnisation.
« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » C'est le fondement constitutionnel et civil du droit de l'exproprié à recevoir une indemnité juste, intégrale et préalable au transfert de propriété.
Les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Trois caractéristiques : (1) direct (lien de causalité avec l'expropriation), (2) matériel (le préjudice moral n'est pas indemnisable), (3) certain (le préjudice purement éventuel ou hypothétique ne l'est pas). L'indemnité reste dans la limite du préjudice subi sans bénéficier d'un enrichissement sans cause.
Le juge de l'expropriation dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation dans le choix des méthodes. Il statue sans être lié par l'avis de France Domaine ni par les conclusions des experts. La qualité technique du rapport d'expert privé de l'exproprié pèse cependant fortement dans son arbitrage final. Le juge peut ordonner une visite des lieux et solliciter un expert judiciaire complémentaire.
Article L. 322-2 du Code de l'expropriation
L'article L. 322-2 du Code de l'expropriation et l'article L. 213-6 du Code de l'urbanisme imposent de distinguer trois dates qui structurent toute l'évaluation. C'est la première étape technique de notre rapport.
Règle
Date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou à défaut date du jugement statuant sur l'indemnité (Cass. 3e civ. 25 février 1998, n° 97-70004).
Pratique
À cette date, le bien doit être caractérisé matériellement (terrain, constructions, qualité des matériaux, état de vétusté) et juridiquement (situation locative, servitudes existantes). Les éléments postérieurs à l'ordonnance ne peuvent pas être pris en compte.
Règle
Date de la décision de première instance, même en cas d'appel (article L. 322-2 du Code de l'expropriation).
Pratique
C'est aux conditions de marché de cette date que les comparables sont calés. Si les délais de procédure repoussent l'audience, c'est cette date — et non celle de l'ordonnance — qui sert de référence pour le marché immobilier.
Règle
Un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable (article L. 322-2), sauf application de la date « unifiée » du PLU pour les biens soumis à un droit de préemption (article L. 213-6 du Code de l'urbanisme).
Pratique
C'est la date la plus délicate à établir et la plus contestée. Elle vise à éviter que l'annonce du projet d'expropriation ne modifie l'usage du bien (création de constructions « sauvages », spéculation foncière). Les servitudes et restrictions administratives affectant l'utilisation du bien sont prises en compte à cette date, sauf si leur institution révèle une intention dolosive de l'expropriant.
Limitation du pouvoir du juge (article L. 322-2) : quelle que soit la nature des biens, il ne pourra pas être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par (1) l'annonce des travaux ou opérations dont la DUP est demandée, (2) la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols, ou (3) la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération.
Article L. 322-3
Pour qu'un terrain soit indemnisé comme « terrain à bâtir », l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation impose deux conditions strictement cumulatives à la date de référence. Cette qualification peut représenter une différence de valeur de l'ordre de 1 à 10 entre terrain agricole et terrain constructible.
Condition 1
Le terrain doit être effectivement situé en zone constructible du document d'urbanisme local (PLU, PLUi, carte communale) à la date de référence. Les zones AU, U et leurs sous-secteurs ouverts à l'urbanisation qualifient ; les zones N et A ne qualifient pas, sauf emplacement réservé ou STECAL en faveur de la construction.
Condition 2
Le terrain doit, à la date de référence, être effectivement desservi par les quatre réseaux : (1) voie d'accès, (2) réseau électrique, (3) réseau d'eau potable, (4) réseau d'assainissement lorsque les règles d'urbanisme et de santé publique l'exigent. Ces réseaux doivent être en proximité immédiate et de capacité suffisante pour le projet de construction.
Si l'une des deux conditions fait défaut (terrain en zone N malgré équipement, ou terrain en zone U mais privé d'assainissement par exemple), le terrain sera évalué en fonction de son seul usage effectif à la date de référence : terrain agricole, terrain de loisirs, friche, parcelle naturelle. La jurisprudence a posé le principe que l'absence d'un seul des réseaux interdit la qualification de terrain à bâtir (Cass. 3eciv. 18 février 1987). Il est du pouvoir souverain du juge du fond de déterminer si les réseaux sont à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction.
Vous êtes exproprié(e)
Nous évaluons de façon indépendante l'indemnité de dépossession et les indemnités accessoires auxquelles vous avez droit. Notre rapport sert directement de mémoire devant le juge de l'expropriation. Premier échange téléphonique long et sans engagement.
Composition de l'indemnité
L'indemnité globale due à l'exproprié se compose de deux blocs distincts, qu'il faut chiffrer séparément dans le rapport.
Bloc 1 — Indemnité principale
Elle correspond à la valeur vénale du bien aux conditions de marché de la date d'appréciation de la valeur (date de la décision de première instance). Méthodes admises : comparaison avec des transactions récentes du segment, capitalisation pour les biens loués (à un taux de marché). Méthodes exclues par le Code et la jurisprudence : compte à rebours pour les terrains à bâtir (article L. 322-2 al. 4), méthodes fondées exclusivement sur la valeur d'utilité ou d'exploitation.
Bloc 2 — Indemnités accessoires
Les indemnités accessoires couvrent tous les autres préjudices directs, matériels et certains causés par l'expropriation. Le principe de réparation intégrale (article L. 321-1) impose à l'expropriant de les indemniser, sous le contrôle du juge. Les principales :
Barème dégressif standard : 20 % jusqu'à 5 000 €, 15 % de 5 000 à 15 000 €, 10 % au-delà. Couvre les frais de notaire et droits d'enregistrement pour racheter un bien équivalent. Due de plein droit, indépendamment du remploi effectif.
Devis d'entreprise de déménagement, ou évaluation forfaitaire selon la superficie pour les biens d'habitation. Pour les locaux professionnels, déménagement du matériel, des stocks, des archives, des installations techniques (informatique, téléphonie, mobilier sur mesure).
Si le bien est loué à usage commercial, l'éviction du locataire ouvre droit à une indemnité d'éviction au sens de l'article L. 145-14 du Code de commerce. Valeur marchande du fonds de commerce + frais accessoires (réinstallation, réembauche, droits de mutation). Voir notre page Éviction bail commercial.
Pour l'exproprié-exploitant (commerçant, artisan, profession libérale, agriculteur), perte de chiffre d'affaires et de marge pendant la période de réinstallation. Frais de double loyer si la nouvelle activité démarre avant la cessation de l'ancienne.
Coût des travaux d'aménagement du nouveau local pour le mettre aux standards de l'activité exercée. Diagnostics réglementaires, démarches administratives, redirection téléphonique et adresse, refonte de la communication (cartes de visite, site internet, signalétique).
Pour les commerces de proximité, perte de clientèle liée au déplacement, baisse temporaire d'activité, coût de la communication de réinstallation. Indemnité reconnue par la jurisprudence sous réserve d'un préjudice avéré.
Cas-types représentatifs
Ces cas illustrent la typologie courante des dossiers d'expropriation que nous traitons. Ils sont génériques, à des fins pédagogiques.
Maison de plain-pied 1970 sur parcelle de 850 m² en zone U du PLU, propriété d'un retraité depuis 35 ans. Communauté de communes porteuse d'un projet d'élargissement d'une route départementale empiétant sur 180 m² de jardin et nécessitant la démolition partielle d'une dépendance.
Détermination des trois dates de référence (consistance / valeur / usage). Évaluation de la valeur vénale par comparables locaux récents. Chiffrage de l'indemnité d'emprise (180 m² × valeur foncière) + dépréciation du surplus du fait de la proximité accrue de la route + reconstruction de la dépendance + remploi 15 %. France Domaine avait offert 28 000 €.
Indemnité globale chiffrée à 52 000 € (emprise 22 000 + dépréciation surplus 8 000 + dépendance reconstruite 14 000 + remploi 8 000). Protocole d'accord amiable signé sans saisine du juge.
Parcelle nue de 4 200 m² en zone AU du PLU, propriété d'une famille en indivision depuis succession 2017. Collectivité porteuse d'une ZAC (Zone d'Aménagement Concerté) intégrant la totalité du tènement. Offre de France Domaine fondée sur la valeur d'usage agricole (terrain initialement classé NC dans l'ancien POS).
Vérification de la qualification de terrain à bâtir au sens de L. 322-3 à la date de référence : confirmé zone AU, équipement effectif (voie d'accès viabilisée, eau, électricité, assainissement en limite). Évaluation aux comparables récents de terrains AU dans le même quartier. Application stricte de la jurisprudence excluant la dévalorisation par effet d'annonce de la ZAC.
Valeur retenue à 145 € le m² (vs 8 € le m² offerts par France Domaine en valeur d'usage agricole). Indemnité globale 610 000 € + remploi de 10 %. Saisine du juge nécessaire, audience favorable à l'exproprié — rapport SCO retenu comme base d'évaluation.
Boutique de centre-ville en RDC d'un immeuble ancien, exploitée par un artisan-commerçant propriétaire de ses murs depuis 2005. Métropole porteuse d'un projet de tramway nécessitant la démolition de l'immeuble. Cumul : indemnité de dépossession des murs + perte du fonds de commerce + déménagement de l'activité.
Évaluation des murs commerciaux par MGP (méthode générale de pondération) et capitalisation du loyer théorique. Évaluation du fonds de commerce par méthode du chiffre d'affaires + recoupement excédent brut d'exploitation. Calcul des indemnités accessoires : déménagement professionnel, double loyer 6 mois, frais de réinstallation, trouble commercial, indemnité de réembauche du salarié.
Indemnité totale chiffrée à 480 000 € (murs 210 000 + fonds 195 000 + accessoires 50 000 + remploi 25 000). Offre initiale de la métropole : 290 000 €. Audience devant le juge de l'expropriation, indemnité finale retenue à 435 000 €.
Notre déroulé
Étape 01
Lecture intégrale de l'arrêté préfectoral d'ouverture d'enquête publique, du dossier de DUP (déclaration d'utilité publique), de l'arrêté de DUP, de l'ordonnance d'expropriation si déjà prise, des avis de France Domaine, et de l'offre d'indemnité de l'expropriant. Identification précise des dates de référence applicables (consistance, valeur, usage) selon les articles L. 322-2 du Code de l'expropriation et L. 213-6 du Code de l'urbanisme.
Étape 02
Visite complète du bien, métré rigoureux, photographies. Analyse de la qualification juridique du terrain au sens de l'article L. 322-3 (équipement effectif en voirie, eau, électricité, assainissement et situation en zone constructible) ou de son usage effectif à la date de référence. Recueil des servitudes, des restrictions administratives, du bail commercial le cas échéant.
Étape 03
Détermination de la valeur vénale du bien au moyen des méthodes appropriées (comparables datés et localisés, capitalisation pour les biens loués, méthode du compte à rebours exclue par jurisprudence pour les terrains à bâtir). Application du plafond du prix d'acquisition récent (article L. 322-6) si applicable. Ajustement pour les changements de valeur exclus par l'article L. 322-2 (annonce des travaux, modification des règles d'urbanisme dans les 3 ans précédents).
Étape 04
Calcul de l'indemnité de remploi (10 à 20 % en général, dégressive avec le montant), couvrant les frais de notaire et droits d'enregistrement pour le remploi. Estimation des indemnités accessoires : déménagement, réinstallation, perte de loyers, indemnité d'éviction du locataire commercial (article L. 145-14 du Code de commerce) si activité exercée sur place, indemnité pour pertes d'exploitation si bien à usage professionnel.
Étape 05
Rapport circonstancié de 50 à 80 pages selon la complexité, prêt à servir de mémoire de l'exproprié devant le juge de l'expropriation. Disponibilité pour la défense des positions retenues, présence à l'audience si nécessaire, échange contradictoire avec l'expert de l'expropriant ou de France Domaine. Délai de livraison : 21 jours pour un dossier standard.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Information juridique générale
Les informations juridiques reproduites sur cette page sont fournies à titre informatif général, en lien avec l'activité d'expertise immobilière du cabinet. Elles ne constituent pas une consultation juridique au sens de l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Pour toute analyse contentieuse ou contractuelle d'une situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat ou un notaire.
Questions fréquentes
Nos honoraires démarrent à 2 400 € HT (2 880 € TTC) pour un bien résidentiel standard (maison, appartement, parcelle nue) en procédure simple. Pour les dossiers complexes — exproprié-exploitant d'une activité commerciale ou agricole, propriété mixte habitation/professionnel, ensemble en indivision, multiples titulaires de droits, présence d'un bail commercial à indemniser — le devis est dédié. Compte tenu de l'enjeu (l'indemnité d'expropriation représente souvent plusieurs centaines de milliers d'euros), notre rapport est conçu pour servir directement de mémoire judiciaire devant le juge de l'expropriation.
L'indemnité de dépossession (ou indemnité principale) correspond à la valeur vénale du bien au sens du Code de l'expropriation. Elle répare la perte de la propriété elle-même. Les indemnités accessoires couvrent l'ensemble des autres préjudices directs, matériels et certains causés par l'expropriation : indemnité de remploi (couvrant les frais de notaire et droits d'enregistrement pour racheter un bien équivalent), frais de déménagement, perte de loyers, indemnité d'éviction du locataire commercial (article L. 145-14 Code de commerce), pertes d'exploitation, frais de réinstallation professionnelle. Le principe de réparation intégrale posé par l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation impose à l'expropriant d'indemniser l'ensemble de ces préjudices, sous le contrôle du juge de l'expropriation.
L'indemnité de remploi vise à permettre à l'exproprié d'acquérir un bien équivalent au bien dont il a été dépossédé, sans subir les frais et droits qu'il aurait évités s'il n'avait pas été contraint à cette acquisition. En pratique, elle correspond aux frais de notaire, droits d'enregistrement et frais d'agence éventuels. Elle est calculée selon un barème dégressif appliqué à l'indemnité principale : généralement 20 % jusqu'à 5 000 €, 15 % de 5 000 € à 15 000 €, 10 % au-delà — barèmes pouvant varier selon la jurisprudence locale et l'usage des juridictions concernées. Cette indemnité est due de plein droit, indépendamment du fait que l'exproprié remploie ou non effectivement la somme dans un nouveau bien.
L'article L. 322-2 du Code de l'expropriation et l'article L. 213-6 du Code de l'urbanisme imposent de distinguer trois dates qui structurent l'évaluation. (1) La date d'appréciation de la consistance du bien : date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou à défaut date du jugement statuant sur l'indemnité — c'est à cette date que le bien doit être physiquement et juridiquement caractérisé (Cass. 3e civ. 25 février 1998, n° 97-70004). (2) La date d'appréciation de la valeur du bien : date de la décision de première instance, même en cas d'appel — c'est aux conditions de marché de cette date que les comparables sont calés. (3) La date d'appréciation de l'usage du bien : un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable, sauf application de la date unifiée du PLU pour les biens soumis à un droit de préemption (L. 213-6 du Code de l'urbanisme). Ces trois dates peuvent diverger et leur identification précise constitue la première étape de notre expertise.
L'article L. 322-3 du Code de l'expropriation pose deux conditions cumulatives pour qu'un terrain soit qualifié de « terrain à bâtir » et donc évalué en tant que tel : (1) la situation effective en zone constructible du document d'urbanisme local (PLU/PLUi) à la date de référence ; et (2) l'équipement effectif du terrain à cette même date par les quatre réseaux nécessaires (voie d'accès, électricité, eau potable, assainissement lorsque les règles d'urbanisme et de santé publique l'exigent). Ces réseaux doivent être en proximité immédiate et de capacité adaptée au projet. À défaut de l'une de ces conditions, le terrain est évalué à son seul usage effectif à la date de référence (terrain agricole, terrain de loisirs, friche, etc.), ce qui peut représenter une différence de valeur considérable. La jurisprudence a posé le principe que l'absence d'un seul des réseaux interdit la qualification de terrain à bâtir (Cass. 3e civ. 18 février 1987).
Absolument, et c'est même fortement recommandé. L'expropriant doit obligatoirement demander l'avis du service France Domaine (anciennement service des Domaines) avant de notifier son offre d'indemnité, mais cet avis sert son intérêt — il a tendance à être conservateur. L'exproprié peut, et nous lui recommandons systématiquement, mandater un expert privé indépendant pour évaluer le montant des indemnités à percevoir. Notre rapport peut servir trois usages : (1) base de négociation amiable avec l'expropriant pour parvenir à un protocole d'accord, (2) appui au mémoire judiciaire en cas de saisine du juge de l'expropriation, et (3) contre-expertise face à l'expert mandaté par l'expropriant. Le juge de l'expropriation dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation dans le choix des méthodes, mais la qualité technique du rapport de l'exproprié pèse fortement dans sa décision finale.
Avis vérifiés
Retours de propriétaires et prescripteurs en Hérault et Gard sur nos dossiers d'expropriation.
Avis vérifiés en cours d'intégration
Module Google Places en cours de paramétrage.
Conformément à l'article L. 111-7-2 du Code de la consommation, seuls les avis recueillis et vérifiés via la fiche Google Business du cabinet seront affichés ici dès la mise en service du module.
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