Cas d'usage · Divorce et séparation
Évaluation neutre et indépendante en valeur vénale, producible devant le juge aux affaires familiales et utilisable par votre notaire ou votre avocat. Liquidation du régime matrimonial, attribution préférentielle, prestation compensatoire, calcul de soulte. Rapport livré sous 7 à 14 jours.
Pourquoi expertiser
Le divorce concentre une dimension émotionnelle, une dimension patrimoniale et une dimension juridique. Notre rôle est d'objectiver la dimension patrimoniale pour libérer les deux autres. Voici les quatre angles que notre rapport traite.
Une estimation d'agence émane d'un commercial qui cherchera à séduire l'un des époux pour décrocher un futur mandat. Un rapport d'expert indépendant, fondé sur trois méthodes croisées et un échantillon documenté, établit une valeur défendable devant les deux parties, devant le notaire, et devant le juge aux affaires familiales.
En cas d'attribution préférentielle d'un bien commun à l'un des époux, l'autre reçoit une soulte égale à la moitié de la valeur vénale. Une sur-évaluation lèse celui qui rachète, une sous-évaluation lèse celui qui part. Notre rapport fournit la valeur de référence qui ferme cette source de contentieux.
L'article 271 du Code civil énumère les critères qui président à la fixation d'une prestation compensatoire — au premier rang desquels la situation patrimoniale réelle de chaque époux. Notre rapport éclaire ce volet avec une précision que ne permet aucune estimation rapide.
Si la procédure est judiciaire, ou si l'un des époux conteste ultérieurement, le rapport fait pièce dans le dossier. Il évite la nomination d'un expert judiciaire coûteux et permet souvent de conclure une procédure amiable qui aurait basculé en contentieux faute de référence partagée.
Le cadre légal
Trois articles du Code civil structurent l'évaluation immobilière dans un divorce. Connaître leur portée, c'est comprendre pourquoi notre méthode est précisément celle-là.
Article 270 C. civ.
Le divorce met fin au devoir de secours entre époux ; mais l'un peut être tenu de verser à l'autre une prestation destinée à compenser, autant qu'il est possible, la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives. Cette prestation a un caractère forfaitaire et prend la forme d'un capital. L'évaluation du patrimoine immobilier est une pièce centrale de cette analyse.
Lire le texte sur LégifranceArticle 829 al. 2 C. civ.
En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Concrètement, nous évaluons à la date la plus récente raisonnablement possible compte tenu du calendrier des opérations.
Lire le texte sur LégifranceArticle 815 C. civ.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Si l'un des époux refuse d'avancer la procédure de partage après le divorce, l'autre peut saisir le tribunal pour obtenir la liquidation. Notre rapport actualisé constitue alors une pièce maîtresse du dossier.
Lire le texte sur LégifranceCombien coûte une erreur
Le partage du patrimoine immobilier est l'enjeu financier le plus lourd du divorce. Une approximation initiale se traduit durablement par un déséquilibre que la justice ne corrige plus.
Estimation d'agence rapide
Exemple chiffré donné à titre d'illustration ; les montants dépendent du régime matrimonial et de la quote-part de chaque époux dans le bien.
Expertise indépendante
L'expertise coûte trente fois moins que le préjudice d'une erreur d'évaluation moyenne sur une soulte.
Notre méthodologie en divorce
Notre méthode générale d'évaluation s'applique intégralement. Trois particularités propres au contexte du divorce : la date d'évaluation est celle la plus proche du partage (art. 829 C. civ.), la neutralité entre époux est absolue, et le rapport est conçu pour passer le contrôle d'un juge ou d'un confrère missionné par l'autre partie.
Conformément à l'article 829 alinéa 2 du Code civil, nous évaluons à la date la plus récente raisonnablement possible. Si la procédure traîne, nous procédons à une actualisation au moment du partage effectif, sans coût supplémentaire dans les 12 mois suivant la mission initiale.
Selon le type de bien : régression statistique sur les comparables DVF récents ; méthode hédoniste (pour un appartement) ou sol + construction + vétusté (pour une maison) ; capitalisation du revenu locatif. La pondération est argumentée et défendable poste par poste devant le juge.
Que la mission émane d'un seul époux, des deux conjointement, des avocats ou du juge, la méthode est strictement identique et nos honoraires forfaitaires ne dépendent pas de la valeur retenue. Cette neutralité est explicitement consignée dans le rapport pour qu'aucune partie ne puisse la contester.
Pour le détail des trois méthodes et de la pondération, consultez notre page consacrée à la méthodologie complète.
Configurations fréquentes
Chaque divorce a sa singularité patrimoniale. Voici les six cas les plus fréquents et la façon dont notre rapport les traite.
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (régime par défaut depuis 1966), le logement acquis pendant le mariage est commun. Notre rapport établit la valeur vénale du bien ; la soulte due à celui qui n'en conserve pas la propriété est la moitié de cette valeur, nette des éventuels crédits restant à rembourser.
Sous ce régime, chaque époux reste propriétaire des biens acquis à son nom. Si un seul est propriétaire de la résidence familiale, il n'y a pas de partage à proprement parler, mais une éventuelle indemnité d'occupation peut être demandée. Si les deux sont copropriétaires, c'est une indivision classique qui sera partagée.
Sous le régime légal, si l'un des époux possède un bien propre (hérité ou acquis avant mariage) sur lequel la communauté a financé des travaux d'amélioration, une récompense est due à la communauté lors de la liquidation. Nous évaluons la plus-value apportée par ces travaux pour fournir une base de calcul incontestable.
L'un des époux peut demander à conserver la résidence familiale, en versant une soulte à l'autre (articles 831 et suivants C. civ. par renvoi de l'article 1542). Notre rapport en pleine propriété fournit la base de calcul. Pour les modalités de paiement, l'article 832-4 prévoit la possibilité d'un échelonnement.
Lorsque les biens immobiliers du couple sont détenus via une SCI, c'est la valeur des parts qui est partagée, et non directement les immeubles. Notre rapport évalue chaque bien détenu par la SCI, puis fournit les éléments nécessaires au calcul de la valeur des parts (en tenant compte de l'endettement de la société et de la décote habituelle de minoritaire le cas échéant).
Faute d'accord immédiat, les ex-époux peuvent rester en indivision après le prononcé du divorce. Conformément à l'article 815 C. civ., chacun peut demander le partage à tout moment. Notre rapport, actualisable, sert de base à la sortie d'indivision, à une éventuelle licitation, ou à un rachat de quote-part avec décote d'indivision (Cass. 1re civ. 14 janvier 1992).
Cas réels — anonymisés
Trois missions menées récemment dans l'Hérault et le Gard, qui montrent comment nous adaptons l'évaluation à la situation des époux.
Communauté légale — partage amiable
Couple marié sous le régime légal, divorce par consentement mutuel devant notaire. Madame souhaite conserver la maison ; calcul de la soulte due à Monsieur. Mission menée conjointement à la demande des deux avocats. Trois méthodes croisées, comparables DVF récents sur Lattes-Pérols, valorisation séparée de la piscine.
Valeur retenue : 525 000 €, soulte : 262 500 €
Évaluation contradictoire signée par les deux parties
Indivision post-divorce
Divorce prononcé en 2023, époux restés en indivision faute d'accord sur la valeur. Saisine du tribunal pour partage en 2026. Évaluation actualisée à la date du jugement attendu, méthode hédoniste sur 12 comparables Montpellier centre, décote d'indivision documentée à 18 % pour le rachat de quote-part.
Valeur pleine propriété : 365 000 €
Décote d'indivision justifiée poste par poste
Prestation compensatoire
Demande de prestation compensatoire contestée par l'époux. L'avocate de l'épouse demande une évaluation indépendante du patrimoine immobilier des deux parties pour étayer sa demande au titre des critères de l'article 271. Mission portant sur trois biens : résidence principale, appartement locatif, parts d'une SCI familiale.
Patrimoine immobilier total chiffré : 1 240 000 €
Pièce centrale du dossier devant le JAF
Les éléments d'identification ont été modifiés. Les caractéristiques techniques, valeurs et méthodes sont réelles, issues de nos rapports.
Une procédure de divorce en cours
Un devis sous 24 à 48 h ouvrées, un rapport sous 7 à 14 jours.
Décrivez-nous votre situation : régime matrimonial, stade de la procédure, biens à évaluer. Nous vous rappelons dans la journée pour cadrer la mission et caler la visite.
Le déroulé de votre mission
Échange avec un époux, l'avocat ou le notaire en charge. Identification du régime matrimonial, du stade de la procédure (amiable ou contentieuse), des biens à évaluer et de l'urgence. Devis ferme envoyé sous 24 h.
Récupération du contrat de mariage, des titres de propriété, de l'éventuelle convention de divorce en cours de rédaction, des relevés de comptes ayant servi au financement, des PV d'AG si copropriété, du DPE et des éventuels travaux financés.
Visite sur place, en présence d'un époux, des deux ou de leurs mandataires selon le contexte. Métré complet, photographies, examen des annexes. Notre indépendance est la garantie que chaque partie sera entendue de la même façon.
Analyse du marché actualisé à la date la plus proche du partage (article 829 C. civ.), sélection de comparables DVF récents, application des trois méthodes pondérées, intégration des spécificités du régime matrimonial.
Rapport circonstancié de 20 à 40 pages, remis simultanément aux deux époux si la mission est conjointe, ou à un seul si elle est unilatérale. Documentation complète : titre, plan cadastral, comparables, méthodologie, pondération, références juridiques.
Disponibilité pendant 12 mois pour répondre aux questions du notaire, des avocats, du juge aux affaires familiales ou d'un confrère expert mandaté par l'autre partie. Aucun coût supplémentaire pour ces échanges.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Information juridique générale
Les informations juridiques reproduites sur cette page sont fournies à titre informatif général, en lien avec l'activité d'expertise immobilière du cabinet. Elles ne constituent pas une consultation juridique au sens de l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Pour toute analyse contentieuse ou contractuelle d'une situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat ou un notaire.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Trois raisons principales. D'abord pour fixer une valeur neutre et incontestable du bien à partager : une estimation d'agence émane par construction d'un commercial qui cherchera à séduire l'un ou l'autre des époux, alors qu'un rapport d'expert indépendant établit une valeur défendable devant les deux parties et devant le juge. Ensuite pour calculer correctement la soulte due en cas d'attribution préférentielle à l'un des époux : une sur-évaluation lèse celui qui rachète, une sous-évaluation lèse celui qui part. Enfin pour appuyer une demande ou une défense de prestation compensatoire en éclairant la situation patrimoniale réelle, conformément à l'article 271 du Code civil.
L'article 829 alinéa 2 du Code civil est sans ambiguïté : les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise fixée par l'acte de partage, cette date étant la plus proche possible du partage. En pratique, nous évaluons à la date la plus récente raisonnablement possible compte tenu du calendrier des opérations. Si une expertise antérieure existait avec une valeur dépassée, nous procédons à une actualisation au marché du jour.
Oui, c'est précisément l'engagement central. Que nous soyons mandatés par un seul époux, par les deux conjointement, par leurs avocats ou par le juge en expertise judiciaire, notre méthode reste identique : trois méthodes d'évaluation croisées, comparables documentés, pondération argumentée. Nos honoraires sont forfaitaires et ne dépendent en aucune façon de la valeur retenue. Une expertise dont la conclusion plairait par construction à celui qui paie n'a aucune valeur juridique.
Lorsque l'un des époux conserve un bien commun par attribution préférentielle, il verse une soulte à l'autre, égale à la moitié de la valeur vénale du bien (pour un bien commun en pleine propriété, dans un régime de communauté). Notre rapport fournit la valeur vénale documentée et défendable qui sert de base à ce calcul. La soulte peut être payée comptant ou échelonnée selon ce que prévoit l'acte de partage (article 832-4 du Code civil sur les modalités de paiement).
Cela dépend du régime matrimonial. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, les biens acquis avant le mariage restent propres à chacun (article 1405 du Code civil). En revanche, la communauté peut avoir droit à une récompense si elle a financé des travaux sur ce bien propre. Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens sont communs sauf clause contraire. Sous la séparation de biens, chacun reste propriétaire de ce qu'il a acquis. Nous adaptons notre rapport au régime applicable.
C'est une somme destinée à compenser, autant que possible, la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux (article 270 du Code civil). Elle est appréciée selon les critères énumérés à l'article 271 du Code civil : durée du mariage, âge, état de santé, qualification, situation professionnelle, droits et patrimoines existants et prévisibles. Notre rapport, en établissant la valeur vénale exacte du patrimoine immobilier de chaque époux, fournit une pièce centrale pour ce calcul.
L'article 815 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut être provoqué à tout moment. Si vous restez en indivision (par convention ou faute d'accord), notre rapport peut être actualisé au moment où l'un de vous demande le partage. Une décote d'indivision, reconnue par la jurisprudence (notamment Cass. 1re civ. 14 janvier 1992), peut être appliquée pour tenir compte de la difficulté pratique de céder une quote-part indivise.
Nos honoraires démarrent à 960 € TTC (800 € HT) pour un bien immobilier classique dans l'Hérault, et 1 056 € TTC (880 € HT) dans le Gard. Pour un divorce comportant plusieurs biens à évaluer (résidence familiale, résidence secondaire, investissement locatif), nous établissons un devis global. Le coût est généralement partagé entre les époux dans le cadre d'une procédure amiable. C'est un investissement modeste au regard des montants en jeu : sur une soulte de 200 000 €, une erreur d'évaluation de 10 % représente 20 000 € de préjudice durable pour l'un des deux.
Avis vérifiés
Quelques retours d'époux et d'avocats accompagnés sur l'Hérault et le Gard.
Avis vérifiés en cours d'intégration
Module Google Places en cours de paramétrage.
Conformément à l'article L. 111-7-2 du Code de la consommation, seuls les avis recueillis et vérifiés via la fiche Google Business du cabinet seront affichés ici dès la mise en service du module.
Avertissement
Les informations juridiques présentées sur cette page sont données à titre d'information générale et s'appuient sur les textes en vigueur à la date de publication (Code civil, jurisprudence applicable). Elles ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil notarial personnalisé. Pour toute application à votre situation individuelle, nous vous recommandons de consulter votre avocat ou votre notaire. Le Cabinet SCO Expertise Immobilière intervient en qualité d'expert immobilier, sa mission portant exclusivement sur l'évaluation en valeur vénale des biens.
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