Types de bien · Camping & hôtellerie de plein air
Évaluation indépendante de campings et hôtelleries de plein air (HPA) — tous classements Atout France de 1 à 5 étoiles. Méthode hôtelière (taux d'effort + capitalisation), multiple du CA pour le fonds, ventilation rigoureuse murs / fonds. Rapport producible et défendable repreneurs, banques, juge des partages, administration fiscale. Notre cabinet est issu de la formation du Centre National de l'Expertise.
Dès 3 840 € TTC (3 200 € HT)
Devis dédié 48 h
Méthode hôtelière
Taux d'effort + capi
Rapport 40-70 p.
Livré sous 21 jours
Murs + Fonds
Ventilation rigoureuse
Classement Atout France
Le classement délivré par Atout France après visite d'un organisme évaluateur agréé (validité 5 ans) est le marqueur principal de qualité d'un camping. Il conditionne les tarifs, la cible de clientèle, le taux d'occupation et donc le chiffre d'affaires.
1-2 ★
Camping traditionnel familial, équipements collectifs modestes (sanitaires standards, sans piscine ou avec piscine simple), emplacements de tente et caravane majoritaires, mobil-homes limités. Taux d'effort 18-21 % du CA hébergement. Cible : clientèle française intra-régionale, séjours courts.
3 ★
Catégorie la plus représentée. Piscine, sanitaires rénovés, mobil-homes en complément des emplacements nus, animation modeste, snack ou restaurant léger. Taux d'effort 21-23 %. Cible : clientèles française et européenne (Belgique, Pays-Bas, Allemagne).
4 ★
Espace aquatique conséquent (souvent avec toboggan), restaurant licence 4, animation soutenue, hébergements premium (lodges, mobil-homes 3-4 chambres récents), services (snack, épicerie, locations). Taux d'effort 23-26 %. Cible : clientèles européennes longue durée.
5 ★
Catégorie premium peu nombreuse : parc aquatique complet, restauration gastronomique, services hôteliers (spa, conciergerie), hébergements luxueux (chalets, lodges glamping, mobil-homes haut de gamme). Taux d'effort 25-28 %. Multiple du CA pouvant atteindre 2,5.
Non classés
Campings exploités sans demande de classement (souvent par choix de l'exploitant ou en attente de rénovation). Décote significative vs équivalent classé : pool d'acquéreurs plus restreint, accès aux aides publiques limité, signalisation routière réduite. Notre rapport chiffre le coût et l'opportunité d'une demande de classement.
Statistiques
134 campings recensés dans le Gard : 2 en 1*, 29 en 2*, 38 en 3*, 31 en 4*, 8 en 5*, 26 non-classés. Le département pèse environ 19 600 emplacements toutes catégories. L'Hérault présente une structure similaire avec une part littorale (Cap d'Agde, La Grande-Motte, Sète, Frontignan) particulièrement développée.
Marché du tourisme
Les chiffres ci-dessous proviennent du Comité Régional du Tourisme et du Loisir Occitanie. Ils éclairent le contexte dans lequel s'inscrivent les évaluations que nous menons.
220 M
Nuitées touristiques Occitanie 2022
+21 % vs 2021. La région se classe parmi les premières destinations touristiques françaises, portée par le retour des clientèles étrangères (+62 % en 2022).
28 %
Part du littoral
Le littoral languedocien représente 28 % de la fréquentation totale Occitanie, avec +39 % en 2022 vs 2021. Le Cap d'Agde, La Grande-Motte, Sète et Palavas concentrent une part majeure des campings prime.
11,1 M
Nuitées Gard 2022
+14 % vs 2021. Destinations Nîmes, Uzès, Pont du Gard : +26 % de fréquentation. Camargue gardoise et Méditerranée : +18 %.
134
Campings dans le Gard (INSEE)
Dont 31 en 4 étoiles et 8 en 5 étoiles. Le département concentre une offre HPA importante, mêlant littoral camarguais, arrière-pays cévenol et axe Pont du Gard / Uzès.
Source : Comité Régional du Tourisme et du Loisir Occitanie, bilan 2022 (consultable sur tourisme-occitanie.com). Données INSEE pour le nombre de campings classés.
Camping & HPA
Cession « murs + fonds », succession, partage en indivision, financement bancaire, restructuration, location-gérance : nous remettons un rapport circonstancié, méthode hôtelière appliquée avec rigueur, ventilation murs / fonds rigoureuse.
Méthodes d'évaluation
Conformément à la Charte de l'expertise, nous mobilisons trois approches complémentaires pour valoriser un camping en murs + fonds.
Trois étapes. (1) Reconstitution du CA moyen sur trois exercices, années Covid neutralisées si non significatives. Ventilation entre hébergement, restauration, activités annexes. (2) Application d'un taux d'effort pour reconstituer la VLM (valeur locative de marché) : 18-21 % du CA hébergement pour un 1-2 étoiles, 21-23 % pour un 3 étoiles, 23-26 % pour un 4 étoiles, 25-28 % pour un 5 étoiles. Restauration : 8-10 % du CA HT. (3) Capitalisation de la VLM au taux du segment (6 à 7,5 % selon qualité, région, perspectives).
La valeur du fonds de commerce est calculée séparément par application d'un multiple au CA moyen, conformément aux usages du marché. Hébergement : multiple 1,3 à 2,5 selon qualité et perspectives. Restauration : multiple 0,5 à 1 selon type de restauration, nombre d'ETP, consommation matière et fluide, récurrence de la clientèle. Droits de mutation de fonds de commerce (5 %) à intégrer pour les valeurs hors-droits. Valeur totale du camping = valeur murs + valeur fonds.
À titre de recoupement, valorisation séparée des bâtiments principaux par comparaison directe : mas ou résidence principale, bâtiments d'exploitation (accueil, sanitaires, restaurant, snack, salle d'animation), équipements collectifs (piscines, terrains de sport). Application des prix au m² du segment local issus des chambres notariales et de la base notariale BIEN-PERVAL. Cette approche permet de tester la cohérence globale de la valorisation par méthode hôtelière.
Cas-types représentatifs
Ces cas illustrent la typologie courante de nos missions camping. Ils sont génériques, à des fins pédagogiques.
Camping de 150 emplacements en bordure de rivière dans l'arrière-pays gardois, classement 2 étoiles, mas familial du XIXe siècle de 280 m² à rafraîchir, bâtiments d'exploitation 300 m², piscine, ~60 mobil-homes dont une partie propriété d'exploitants tiers. Assiette foncière 10 ha en zone N inondable (PPRi). CA moyen hébergement 215 000 €, restauration 45 000 €. Cession « murs + fonds » par un couple à la retraite.
Audit comptable 3 exercices, neutralisation année Covid. Méthode hôtelière (taux d'effort 22 % hébergement / 9 % restauration, capitalisation 6,5 / 7 %). Multiple du CA pour le fonds. Évaluation séparée du mas par comparaison m² (référentiel notarial Gard 1 200-2 350 €/m², retenu 1 400 €/m² compte tenu de l'état). Réserves PPRi inondation et ANC à intégrer.
Valeur globale murs + fonds 1,1 M€ hors droits. Prix de présentation 1,2 M€ raisonnable. Le rapport a servi de base à la mise en commercialisation. Acquéreur trouvé dans les 9 mois.
Camping littoral 4 étoiles aux portes du Cap d'Agde, 280 emplacements dont 180 mobil-homes haut de gamme, espace aquatique (3 piscines + toboggans), restaurant licence 4, animation soutenue, classement Atout France 4★ obtenu en 2022. Bail commercial entre SCI propriétaire et SARL exploitation. CA total 2,4 M€ HT. Mission de refinancement bancaire pour rénovation des sanitaires.
Méthode hôtelière avec taux d'effort 24 % hébergement / 9 % restauration. Capitalisation 6,25 %. Multiple fonds 2,1 hébergement / 0,9 restauration. Évaluation séparée des actifs : terrain et viabilisation, bâtiments d'exploitation, équipements aquatiques, mobil-homes du parc. Étude du bail commercial entre SCI et SARL pour la cohérence intragroupe.
Valeur murs 8,2 M€ + fonds 4,7 M€ = 12,9 M€ HD. Rapport servi à la banque pour structurer le prêt de rénovation (1,8 M€). Travaux engagés dans le calendrier prévu.
Camping familial 3 étoiles en Camargue gardoise, 95 emplacements, restaurant, piscine, bar, animation modeste, classement Atout France valide. Exploitation en SARL familiale détenant les murs et le fonds. Trois indivisaires (frère et deux sœurs), désaccord sur la valeur de cession à un investisseur extérieur.
Évaluation contradictoire entre les parties. Méthode hôtelière (taux d'effort 22 % / 9 %), multiple fonds 1,7 / 0,8. Recoupement par comparaison directe des bâtiments. Audit des comptes SARL sur 5 exercices, retraitement de la rémunération des dirigeants familiaux (légèrement supérieure au marché). Identification des plus-values latentes liées au PLU (terrain potentiellement extensible).
Valeur globale 2,35 M€ retenue après échange. Le rapport a permis de trouver un accord amiable entre les indivisaires. Cession finalisée à un investisseur 7 mois plus tard sans contre-expertise.
Notre déroulé
Étape 01
Échange avec le propriétaire-exploitant, le cédant, l'acquéreur, le notaire ou le banquier. Identification précise du périmètre — murs seuls, fonds seul, ou murs + fonds (cas le plus fréquent) ; intégration ou non de la maison de fonction / résidence principale ; activités annexes (restaurant, snack, locations de matériel). Devis adressé sous 48 heures.
Étape 02
Récupération des trois derniers exercices comptables (bilan, compte de résultat, ventilation du CA entre hébergement, restauration et activités annexes), du classement Atout France et des dates de visite de classement, des autorisations administratives (PC, déclarations préalables, ICPE le cas échéant pour les piscines de plus de 240 m³), du règlement intérieur, des contrats de location et d'exploitation des mobil-homes (propriété du camping ou de tiers), du bail commercial si exploitation en location-gérance.
Étape 03
Visite complète : observation de l'assiette foncière (relief, ombrage, accès, qualité paysagère), des emplacements (nombre déclaré et utilisable, surfaces, équipements individuels — eau, électricité, évacuation eaux usées), des mobil-homes (nombre, âge moyen, état, équipement, propriété), des équipements collectifs (piscine, pataugeoire, toboggan, aire de jeux, sanitaires, laverie, salle de restauration, snack, boulodrome), des risques (PPRi inondation, retrait-gonflement argiles), de la conformité au tout-à-l'égout ou de l'installation d'assainissement non collectif.
Étape 04
Méthode hôtelière prédominante : reconstitution du CA moyen sur 3 ans (avec retraitement éventuel d'années Covid), application des taux d'effort par type d'activité (18-21 % du CA hébergement pour un camping 1-2 étoiles, 22-25 % pour un 3-4 étoiles, 8-10 % du CA restauration), capitalisation de la VLM reconstituée à un taux du segment (6 à 7,5 % selon qualité et région). Valeur du fonds par multiple du CA (1,3 à 2,5 pour l'hébergement, 0,5 à 1 pour la restauration). Recoupement par comparaison directe des bâtiments (mas, bâtiments d'exploitation) et de l'assiette foncière.
Étape 05
Rapport circonstancié de 40 à 70 pages selon la complexité, livré sous 21 jours en moyenne. Ventilation claire entre valorisation des murs et valorisation du fonds. Analyse des réserves (zone PPRi, conformité ANC, possibilité d'extension d'emplacements). Disponibilité pour défendre la valeur retenue devant tous tiers (notaire, juge des partages, administration fiscale, banque, repreneur) dans les 12 mois suivant la livraison.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Questions fréquentes
Nos honoraires démarrent à 3 000 € HT (3 600 € TTC) pour un camping standard jusqu'à 100 emplacements avec activité simple (hébergement + petit snack). Pour les ensembles importants (au-delà de 150 emplacements, classement 4-5 étoiles avec piscines de loisirs, restaurant licence 4, animations), pour les missions impliquant un mas de prestige distinct du camping, ou pour les expertises en contentieux SAFER ou éviction, le devis est dédié. Le devis ferme vous est adressé sous 48 heures après un premier échange sur le périmètre exact.
C'est la méthode dite « hôtelière », inscrite dans la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Trois étapes successives. (1) Reconstitution du chiffre d'affaires moyen sur trois exercices, en neutralisant les années non significatives (Covid-19) ou exceptionnelles. (2) Application d'un taux d'effort pour reconstituer la valeur locative de marché (VLM) : 18-21 % du CA hébergement pour un camping 1-2 étoiles à confort basique, 22-25 % pour un 3-4 étoiles bien équipé, 8-10 % du CA restauration. (3) Capitalisation de la VLM au taux du segment (6 à 7,5 % selon qualité et région) pour obtenir la valeur des murs. Valeur du fonds calculée séparément par multiple du CA (1,3 à 2,5 hébergement, 0,5 à 1 restauration). Valeur totale = murs + fonds, recoupée par comparaison directe des bâtiments.
Le classement en étoiles (1 à 5) délivré par Atout France après visite de contrôle d'un organisme évaluateur agréé est le marqueur principal de qualité d'un camping. Il conditionne directement les tarifs de location, la cible de clientèle, le taux d'occupation et donc le chiffre d'affaires. Selon les statistiques INSEE pour le Gard, le département compte par exemple 134 campings ainsi répartis : 2 en 1*, 29 en 2*, 38 en 3*, 31 en 4*, 8 en 5*, et 26 non-classés. Le passage d'un classement à un autre (montée en gamme après rénovation, ou rétrogradation après vétusté) peut représenter 30 à 50 % d'écart de valeur des murs. Notre rapport intègre systématiquement la date du dernier classement, sa validité (5 ans), et le potentiel de montée en gamme.
La distinction est essentielle car les deux composantes répondent à des logiques économiques différentes et peuvent être vendues séparément. Les murs représentent l'immobilier (terrain, bâtiments d'exploitation, infrastructures non démontables — réseaux, sanitaires, piscines, voirie interne) — valorisés par méthode hôtelière (capitalisation de la VLM reconstituée). Le fonds représente l'activité commerciale (clientèle constituée, marque/enseigne, droit au bail si exploitation en location-gérance, autorisations administratives, mobil-homes propriété de l'exploitant, agencements et équipements légers, stocks) — valorisé par multiple du CA. Pour une transaction « murs + fonds » par un même propriétaire-exploitant, c'est la somme des deux qui constitue la valeur globale, droits de mutation de fonds de commerce (5 %) à intégrer.
Les campings du sud sont fréquemment exposés à des risques naturels ou réglementaires qui pèsent sur la valeur. (1) PPRi inondation : nombreux campings sont implantés en zone inondable (proximité rivière, atout commercial paradoxal mais contrainte réglementaire). Nous identifions le secteur (rouge / bleu / blanc) et les prescriptions applicables. (2) Retrait-gonflement des argiles : fréquent en zone méditerranéenne, impact sur les bâtiments durs. (3) Assainissement non collectif : nombreux campings ruraux ne sont pas raccordés au tout-à-l'égout — vérification de la conformité de l'installation et du coût prévisionnel de mise aux normes. (4) Constructibilité résiduelle : un PLU peut limiter l'extension du nombre d'emplacements. (5) Risques incendie de forêt et plan de défense (DFCI).
Très dynamique. L'Occitanie a enregistré 220 millions de nuitées touristiques en 2022 (+21 % vs 2021), portée par le retour des clientèles étrangères (+62 %) après la crise sanitaire. Le littoral représente 28 % de la fréquentation totale, avec une hausse de +39 % en 2022. Les destinations Nîmes, Uzès, Pont du Gard ont enregistré +26 % de fréquentation, et la Camargue Méditerranée +18 %. Le département du Gard à lui seul comptait 11,1 millions de nuitées en 2022 (+14 % vs 2021). Cette dynamique structurelle soutient les valeurs vénales des HPA, particulièrement sur le littoral héraultais (Cap d'Agde, La Grande-Motte, Sète, Frontignan), sur l'axe Pont du Gard / Uzès, et en arrière-pays cévenol bordé par les rivières (Cèze, Vidourle, Gardon).
Avis vérifiés
Retours d'exploitants, repreneurs et prescripteurs en Hérault et Gard.
Avis vérifiés en cours d'intégration
Module Google Places en cours de paramétrage.
Conformément à l'article L. 111-7-2 du Code de la consommation, seuls les avis recueillis et vérifiés via la fiche Google Business du cabinet seront affichés ici dès la mise en service du module.
Passons à votre dossier
Devis dédié sous 48 h, intervention sur tout l'Hérault et le Gard, rapport livré sous 21 jours. Premier échange téléphonique long et sans engagement.
