Cas d'usage · Prêt relais bancaire
Rapport indépendant en valeur vénale, conforme aux standards des comités de crédit. Livré sous 7 à 14 jours en standard, sous 48 à 72 heures en urgence pour les opérations critiques. Cabinet formé par le Centre National de l'Expertise.
Urgence bancaire
Laissez-nous votre prénom et votre téléphone : nous vous rappelons sous une heure ouvrée pour cadrer la mission, préciser le délai de livraison et vous adresser un devis ferme. Aucun engagement, aucune relance commerciale.
Pourquoi expertiser
Un dossier de prêt relais qui passe en comité de crédit suppose une expertise qui répond exactement à quatre critères. Si l'un manque, l'analyste remet le dossier en suspens — et vous perdez l'opération sur laquelle vous vous êtes engagé.
Nous n'avons aucun lien commercial avec votre banque, ni avec aucune banque. Pas d'affiliation, pas d'apport d'affaires, pas de rétrocommission. Cette indépendance, exigée par les bonnes pratiques de la profession et par les recommandations de l'ACPR, est ce qui rend notre rapport producible et défendable au comité de crédit.
Notre rapport respecte la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, référentiel commun de la profession en France. Trois méthodes croisées, comparables documentés, pondération motivée. C'est exactement le format que les analystes crédit recherchent, et qu'ils ne trouvent jamais dans une estimation d'agence.
Le prêt relais n'est pas une assurance immobilière : il suppose une vente effective dans un délai contraint. La valeur vénale retenue doit être atteignable réellement sous 6 à 12 mois, pas une projection optimiste. Notre prudence méthodologique vous protège autant que la banque.
Format de 20 à 35 pages, structuré comme l'attend un analyste crédit : sommaire, description du bien, situation juridique et urbanistique, méthodologie détaillée, comparables en annexe, photographies, conclusion arrondie. Aucun retraitement nécessaire avant transmission.
Le mécanisme
Le prêt relais est un crédit de transition. Bien compris, c'est un outil patrimonial puissant. Mal calibré, c'est une source de stress financier. Trois notions clés à maîtriser.
Vous achetez un nouveau bien avant d'avoir vendu l'actuel. La banque vous avance une partie de la valeur du bien actuel sous forme de prêt à court terme, généralement 12 à 24 mois, parfois prolongeable. Vous remboursez ce prêt en une fois quand la vente se concrétise. Pendant la période, vous payez uniquement les intérêts (et l'assurance).
Loan-to-Value : montant du prêt rapporté à la valeur du bien donné en garantie. Les banques françaises prêtent typiquement 70 à 80 % de la valeur vénale expertisée. Au-delà, le risque de moins-value à la revente devient trop élevé pour l'établissement. C'est pourquoi une expertise rigoureuse est indispensable : elle conditionne le montant que vous pourrez réellement obtenir.
Si la vente n'aboutit pas dans le délai prévu, ou se conclut à un prix inférieur, vous restez redevable de la différence. Une valeur d'expertise trop optimiste peut conduire à un découvert au moment du dénouement. Une valeur d'expertise trop prudente réduit votre capacité d'achat. La juste valeur est celle qui équilibre les deux.
Imaginons un bien expertisé à 400 000 €. Selon la politique de la banque, le prêt relais maximum se situera entre 280 000 € (LTV 70 %) et 320 000 € (LTV 80 %). Si l'achat du nouveau bien suppose 350 000 € de financement disponible, le LTV 80 % est nécessaire, et avec lui une valeur vénale solide, défendable face à un analyste crédit qui peut décoter la valeur déclarée de 10 à 15 % en l'absence d'expertise indépendante.
Cadre professionnel et réglementaire
L'exigence d'une expertise indépendante n'est pas un caprice de l'analyste : elle découle d'un encadrement prudentiel précis et de standards professionnels reconnus.
Charte de l'expertise
La Charte de l'expertise en évaluation immobilière définit les conditions générales d'exercice, la méthodologie admise (trois méthodes croisées et pondération), et les principes déontologiques applicables — indépendance, impartialité, compétence, confidentialité. C'est ce référentiel que toute banque française reconnaît comme valide pour ses dossiers de crédit.
ACPR et HCSF
L'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution supervise les banques françaises et veille à la maîtrise de leurs risques. Le Haut Conseil de stabilité financière émet des recommandations sur le crédit immobilier (taux d'effort, durée, LTV) qui s'imposent en pratique aux établissements. Sur les opérations de prêt relais, ces cadres rendent l'expertise indépendante non plus optionnelle mais quasi-systématique.
Crédit immobilier
Le crédit immobilier est régi par le Livre III, Titre Ier du Code de la consommation, qui transpose la directive européenne MCD (Mortgage Credit Directive). Si la loi n'impose pas directement une expertise pour un prêt relais, elle impose à la banque une analyse rigoureuse de la solvabilité et de la garantie. L'expertise indépendante est l'outil standard pour satisfaire cette obligation.
Consulter sur LégifranceNotre méthodologie en prêt relais
Notre méthode générale d'évaluation s'applique. Trois particularités propres au contexte bancaire : nous évaluons à la date du jour, nous calibrons la valeur sur un délai de vente raisonnable, et nous documentons tout pour passer un comité de crédit sans question en suspens.
Nous évaluons à la valeur du marché actuel. Mais nous gardons à l'esprit que la vente effective interviendra dans 6 à 12 mois : nous excluons les comparables trop atypiques ou exceptionnels, et nous nous calons sur une fourchette de prix réaliste compte tenu du segment et de la liquidité locale.
Selon le type de bien : régression statistique sur DVF, méthode hédoniste pour un appartement ou sol+construction+vétusté pour une maison, capitalisation du revenu. La pondération est plus prudente que sur d'autres contextes : on ne joue pas avec une banque, on lui montre une valeur défendable.
Rapport structuré comme l'attend un analyste crédit : description, situation juridique, urbanisme, surface, état, méthodologie détaillée, comparables en annexe, photographies, conclusion arrondie. Aucun retraitement nécessaire avant transmission au comité.
Pour le détail des trois méthodes et de la pondération, consultez notre page consacrée à la méthodologie complète.
Configurations fréquentes
Tous les prêts relais ne se ressemblent pas. Voici les cas que nous rencontrons fréquemment dans nos missions sur l'Hérault et le Gard.
Vous remboursez le nouveau prêt entièrement avec la vente de l'ancien bien. Pas de crédit complémentaire, juste le prêt relais. Configuration la plus simple, mais qui suppose que la valeur expertisée couvre intégralement le coût de l'achat (frais compris). Notre rapport calibre la juste valeur sans optimisme superflu.
Configuration classique : prêt relais sur le bien à vendre, plus un crédit amortissable classique pour compléter le financement du nouveau bien. La banque évalue les deux risques ensemble. Notre rapport sur le bien à vendre sécurise le volet relais, et un dossier solide facilite l'acceptation du crédit complémentaire.
Certaines banques acceptent ponctuellement des LTV jusqu'à 85 ou 90 % sur des dossiers très solides. Dans ce cas, la rigueur de l'expertise devient déterminante : la moindre approximation se traduit par un risque de découvert au dénouement. Notre rapport prudent et documenté est précisément l'argument qui débloque ces situations.
Mas en zone rurale, propriété de caractère, maison contemporaine sans comparables, lot atypique en copropriété. La banque applique une décote prudentielle par défaut. Notre rapport, qui mobilise un échantillon élargi et croise trois méthodes, justifie une valeur défendable et neutralise la décote arbitraire.
Si votre bien est encore loué au moment de la mise en vente, sa valeur libre n'est pas atteignable à court terme. Notre rapport présente la valeur libre, puis applique l'abattement d'occupation propre au contrat en cours. La banque dispose ainsi des deux valeurs et calibre son prêt sur la valeur réellement atteignable dans le délai du relais.
Si vous avez déjà signé un compromis avec un acheteur et que le prêt relais est demandé pour pré-financer l'achat avant la réitération, notre rapport sécurise le dossier en confirmant la valeur du bien indépendamment du prix de compromis. C'est ce que l'analyste cherche pour valider que le prix de compromis n'est pas surévalué.
Cas réels — anonymisés
Trois missions menées récemment dans l'Hérault et le Gard, qui montrent comment nous tenons les délais bancaires sans compromettre la rigueur méthodologique.
Urgence 72 h
Propriétaires en cours d'achat sur Saint-Aunès, banque exigeant une expertise pour débloquer 70 % en prêt relais. Compromis nouveau bien signé sous condition, deadline serrée. Mission menée en 72 heures : visite, métré, comparables récents Lattes-Pérols, rapport au format Crédit Agricole Languedoc.
Dossier débloqué en 4 jours après la visite
Livraison express, format bancaire
LTV 85 % sur bien atypique
Demande de LTV à 85 % pour financer un achat parisien. Bien atypique, comparables rares. Mission classique sous 7 à 14 jours : élargissement du périmètre de comparables sur le Pic Saint-Loup et l'Uzège, croisement avec sol+construction et capitalisation, justification de la valeur point par point.
LTV 85 % accepté, opération bouclée
Rapport renforcé, argumentation poste par poste
Compromis déjà signé
Propriétaires ayant signé un compromis à 545 000 € sur leur bien actuel, et un compromis d'achat dans la foulée. La banque demande une expertise pour confirmer que le prix de compromis n'est pas surévalué avant de débloquer le prêt relais. Mission réalisée en 5 jours.
Valeur expertisée 543 000 €, compromis validé
Confirmation neutre du prix de marché
Les éléments d'identification ont été modifiés. Les caractéristiques techniques, valeurs et méthodes sont réelles, issues de nos rapports.
Votre banque vous a demandé une expertise indépendante
Rapport livré sous 48 à 72 heures.
Décrivez-nous votre situation : nom de votre banque, montant sollicité, deadline. Nous vous rappelons dans l'heure pour cadrer la mission et planifier la visite.
Le déroulé express
Échange téléphonique ou par formulaire. Qualification immédiate : nom de la banque, montant sollicité, deadline, documents disponibles. Devis ferme par retour de mail dans l'heure pour les urgences.
Déplacement sur place dans les 24 à 48 h après accord. Visite, métré complet, photographies, examen des annexes, échange sur le projet de vente et le calendrier.
Trois méthodes croisées avec pondération adaptée au contexte bancaire, valeur retenue calibrée pour une vente effective sous 6 à 12 mois. Pas de raccourci méthodologique, juste une concentration des étapes.
Rapport circonstancié de 20 à 35 pages remis directement au commanditaire et, sur autorisation, au chargé de crédit ou au courtier. Format conforme aux attentes des comités.
Disponibilité immédiate pour répondre aux questions de l'analyste crédit, du courtier ou du notaire qui instruira la libération des fonds. La majorité des dossiers que nous expertisons sont débloqués dans les 7 jours suivant la remise du rapport.
Compatible avec tous les comités de crédit
Notre rapport conforme à la Charte de l'expertise est accepté sans difficulté par les analystes crédit des établissements les plus actifs sur le marché Hérault — Gard.
Citations à titre informatif. Le Cabinet SCO Expertise Immobilière est indépendant et n'est en aucun cas affilié commercialement à ces établissements.
Zones d'intervention
Cabinet basé à Castelnau-le-Lez, intervention sur l'ensemble de la métropole de Montpellier, du littoral héraultais, de l'arrière-pays, de l'Uzège et de l'axe Nîmes-Alès. Déplacements ponctuels sur la France entière pour les missions d'envergure.
Tarif de référence pour les communes de la métropole de Montpellier et du littoral héraultais, dans un rayon d'environ 30 km autour du cabinet.
Communes au-delà de 30 km de Montpellier (Béziers, Pézenas, Ganges, Agde). Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Majoration de 10 % des honoraires pour tenir compte du déplacement et du temps de trajet depuis Castelnau-le-Lez.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Le prêt relais expose la banque à un risque réel : si la vente du bien d'origine prend plus de temps qu'anticipé ou se conclut à un prix plus bas que prévu, le remboursement est mis en péril. Pour calibrer le montant prêté (généralement 70 à 80 % de la valeur vénale, ce qu'on appelle le ratio LTV ou Loan-to-Value), la banque a besoin d'une valeur fiable, établie par un tiers indépendant. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et les pratiques de gestion des risques validées par l'ACPR rendent cette exigence systématique pour les opérations significatives.
Notre engagement standard est de 7 jours. En urgence — signature d'un compromis imminente, deadline bancaire serrée, contre-offre concurrente — nous pouvons livrer le rapport en 48 à 72 heures après la visite, sur devis. La majorité des prêts relais que nous traitons sont remis dans cette fenêtre express. Il suffit de nous le préciser dès le premier appel.
C'est le rapport entre le montant prêté et la valeur du bien servant de garantie, exprimé en pourcentage. Pour un prêt relais, les banques françaises prêtent généralement entre 70 % et 80 % de la valeur vénale expertisée. Sur un bien évalué à 400 000 €, cela représente un prêt relais maximal de 280 000 à 320 000 €. Plus le LTV est élevé, plus la banque est exposée au risque de moins-value à la revente, ce qui justifie une expertise rigoureuse.
Oui. Notre rapport est conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui est le référentiel commun de la profession. Tous les comités de crédit des grandes banques françaises (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, BPCE, Crédit Mutuel, LCL, La Banque Postale, Banques Populaires, Caisses d'Épargne) acceptent ce format. Sur les courtiers en crédit (Vousfinancer, Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux, etc.), c'est également la norme. Si votre banque a un format spécifique imposé, dites-le-nous : nous l'adaptons.
Pour les très petits dossiers, parfois. Pour un prêt relais significatif, presque jamais. Une estimation d'agence n'a pas la valeur probante d'une expertise : elle n'est pas signée par un expert formé par le CNE, ne croise pas trois méthodes, ne documente pas les comparables, n'engage pas la responsabilité civile professionnelle d'un expert. Si le comité de crédit refuse le dossier ou applique une décote prudentielle, vous perdez non seulement du temps mais le risque de voir l'opération échouer.
Apparemment oui, en pratique non. Si la valeur déclarée est trop optimiste, deux scénarios défavorables se présentent. Premier scénario : la banque débloque le prêt sur la base optimiste, vous achetez le nouveau bien, puis la vente effective se fait plus bas que prévu — vous vous retrouvez en situation de découvert sur le solde du prêt relais. Second scénario : la banque ou son analyste contestent la valeur, applique une décote, et le montant débloqué est insuffisant pour finaliser l'achat. Une expertise rigoureuse retient la juste valeur, ni trop haute ni trop basse, pour sécuriser l'opération dans la durée.
Le contrat de prêt relais fixe une durée (généralement 12 à 24 mois, parfois prolongeable). Si la vente n'aboutit pas dans ce délai, vous restez redevable du capital prêté. En pratique, les banques acceptent souvent une prolongation négociée, parfois assortie d'une renégociation de la mensualité. Notre rapport sert également de référence en cas de désaccord sur le prix de mise en vente : si le marché s'est dégradé, nous pouvons procéder à une actualisation tarifée séparément.
Nos honoraires démarrent à 960 € TTC (800 € HT) pour un bien classique dans l'Hérault, et 1 056 € TTC (880 € HT) dans le Gard. Pour les missions urgentes livrées sous 48 à 72 h, une majoration de 25 à 40 % s'applique, selon le délai effectif demandé et la complexité du bien. Le coût reste minime au regard de l'enjeu : un prêt relais bloqué ou redimensionné peut faire perdre l'achat sur lequel vous vous êtes engagé, avec dédit, frais de dossier et coût de l'opportunité.
Avis vérifiés
Quelques retours de propriétaires accompagnés en urgence sur l'Hérault et le Gard.
Avis vérifiés en cours d'intégration
Module Google Places en cours de paramétrage.
Conformément à l'article L. 111-7-2 du Code de la consommation, seuls les avis recueillis et vérifiés via la fiche Google Business du cabinet seront affichés ici dès la mise en service du module.
Avertissement
Les informations présentées sur cette page sont données à titre d'information générale et s'appuient sur les pratiques bancaires françaises usuelles et sur le cadre réglementaire applicable au crédit immobilier en vigueur à la date de publication. Elles ne constituent ni un conseil financier ni un conseil juridique personnalisé. Les conditions précises d'octroi d'un prêt relais dépendent de chaque établissement bancaire et de votre situation individuelle. Le Cabinet SCO Expertise Immobilière intervient en qualité d'expert immobilier indépendant, sa mission portant exclusivement sur l'évaluation en valeur vénale du bien.
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Devis sous l'heure pour les urgences, visite sous 48 h, rapport livré sous 48 à 72 h. Format accepté par tous les comités de crédit, conforme à la Charte de l'expertise.
