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Simulateur de plus-value immobilière
Estimez l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien autre que votre résidence principale — abattements, prélèvements sociaux et exonérations compris. Outil gratuit et indicatif.
Forfait de 7,5 % du prix d’achat appliqué automatiquement.
Aucun travaux pris en compte.
Selon votre durée de détention, différer la vente peut faire baisser l’impôt en atteignant un palier d’abattement supérieur — voir la projection ci-dessous.
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Simulation strictement indicative, à visée pédagogique. Elle ne constitue ni un conseil fiscal, ni une expertise en valeur vénale, et ne se substitue pas au calcul officiel établi par le notaire lors de la cession. Abattements et taux 2026 (régime 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux ; surtaxe au-delà de 50 000 €). Sources : Service-Public.fr, BOFiP, impots.gouv.fr.
Le point que ce simulateur ne peut pas trancher
L’impôt se calcule sur la valeur retenue à la vente
Le notaire liquide la plus-value sur le prix réel de cession. Ce simulateur vous donne l’ordre de grandeur ; mais la note fiscale définitive dépend de la valeur effectivement retenue — et de votre capacité à justifier le prix d’acquisition corrigé (frais, travaux).
Une estimation en valeur vénale fiable et la conservation de vos justificatifs de travaux permettent d’anticiper précisément l’imposition — et de la défendre en cas de question de l’administration. C’est tout l’intérêt d’un rapport d’expertise motivé, producible devant le fisc.
Notre cabinet réalise ces évaluations dans l’Hérault et le Gard, pour les particuliers comme pour les notaires.
Comprendre
La plus-value immobilière en 2026
Lorsque vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, la plus-value réalisée — la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé — est imposable. Elle supporte deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements.
Les paliers d’abattement pour durée de détention
| Détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Plein tarif | Plein tarif |
| 6 à 21 ans | −6 %/an | −1,65 %/an |
| 22 ans | Exonéré | Partiel |
| 23 à 30 ans | Exonéré | −9 %/an |
| 30 ans et + | Exonéré | Exonéré |
Régime 2026 : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Source : Service-Public.fr, BOFiP.
Frais et travaux déductibles
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat (au réel ou via un forfait de 7,5 %) et des travaux réalisés par une entreprise (au réel sur factures, ou via un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Conserver ses justificatifs de travaux est déterminant : sans eux, vous êtes limité au forfait, souvent moins favorable.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 260 000 € en 2008 et revendu 420 000 € en 2026 (18 ans de détention) dégage une plus-value brute d’environ 140 500 € après application du forfait de frais de 7,5 %. Avec l’abattement IR de 78 % (13 ans × 6 %) et l’abattement PS plus lent, l’impôt total ressort autour de 28 000 € — soit un taux effectif d’environ 20 % de la plus-value brute. Attendre 22 ans annulerait la part impôt sur le revenu : c’est tout l’intérêt de la projection ci-dessus.
Questions fréquentes
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = prix de vente − prix d’acquisition corrigé (prix d’achat + frais réels ou forfait 7,5 % + travaux réels ou forfait 15 %). Elle est ensuite imposée à 19 % (impôt sur le revenu) et 17,2 % (prélèvements sociaux), après abattements pour durée de détention.
Quand suis-je totalement exonéré ?
La résidence principale est exonérée quelle que soit la durée. Pour les autres biens : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Quels travaux puis-je déduire ?
Les travaux réalisés par une entreprise avec factures, au réel, ou via un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Les travaux réalisés soi-même ne sont pas déductibles.
Y a-t-il une surtaxe sur les grosses plus-values ?
Oui. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique par paliers, en sus de l’imposition de 36,2 %.
Pourquoi faire estimer mon bien avant la vente ?
Le notaire calcule l’impôt sur le prix de cession réel. Une estimation fiable permet d’anticiper la fiscalité. Le Cabinet SCO réalise des rapports en valeur vénale producibles devant l’administration fiscale, dans l’Hérault et le Gard.