Le partage d’une succession ou d’un divorce qui se règle devant le juge va changer de rythme. Le décret du 18 octobre 2026 réécrit la procédure de partage judiciaire : juge et notaire désignés plus tôt, avocat obligatoire à chaque étape, délais à ne pas manquer, et un indivisaire absent qui ne peut plus tout bloquer. Entrée en vigueur : le 1er janvier 2027. Pour les héritiers et les ex-conjoints de l’Hérault et du Gard, l’enjeu est très concret, car la valeur des biens entre en scène beaucoup plus tôt.
Les faits de cet article s’appuient sur le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 (Journal officiel du 20 octobre 2026), pris en application de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, et sur les nouveaux articles du Code de procédure civile qu’il crée. Il prolonge notre décryptage de la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision, qui en posait le cadre.
Une procédure réécrite, pensée pour aller plus vite
Jusqu’ici, un partage judiciaire pouvait s’éterniser : allers-retours entre le tribunal et le notaire, blocages à répétition, années perdues. Le décret du 18 octobre 2026 réorganise entièrement cette procédure pour en fluidifier le traitement. Lorsque l’affaire n’est pas en état d’être jugée, le tribunal ne renvoie plus à une simple mise en état : il désigne d’emblée un juge commis et un notaire commis aux opérations de liquidation et de partage (nouvel article 1362 du Code de procédure civile). Le dossier entre alors dans un circuit piloté, du début à la fin.
Deux principes encadrent désormais tout le parcours. D’abord, la représentation par avocat devient obligatoire jusqu’à la décision qui met fin à l’instance, y compris devant le notaire commis (article 1361) : on ne se présente plus seul aux opérations. Ensuite, la procédure vaut pour tous les partages contentieux, qu’ils opposent des héritiers après un décès ou des ex-époux, partenaires de PACS ou concubins après une séparation (champ fixé par l’article 840 du Code civil). C’est le volet procédural de la réforme dont la loi de 2026 avait tracé les grandes lignes.
La valeur entre en scène dès l’assignation
C’est le changement le plus sous-estimé, et celui qui intéresse directement l’évaluation. Le nouvel article 1360 impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation en partage contienne un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens. Autrement dit, on ne peut plus lancer une procédure avec une demande vague : il faut, dès l’acte introductif, identifier les biens, les chiffrer au moins sommairement et annoncer les lots envisagés.
S’y ajoute une règle de rapidité : en cas de pluralité d’assignations, c’est l’indivisaire qui a fait enrôler son assignation en premier qui conduit la procédure (article 1359). La préparation en amont devient donc décisive. Rassembler les titres de propriété, les relevés, les actes de donation, puis disposer d’une valeur vénale motivée des immeubles concernés, n’est plus un confort : c’est ce qui permet de bâtir un descriptif recevable et une proposition de répartition crédible. Mon rôle, à ce stade, est circonscrit et clair : j’évalue la valeur des biens immobiliers, je ne traite pas la procédure elle-même, qui relève de votre avocat.
Le notaire commis et l’état liquidatif, cœur du nouveau dispositif
Une fois désigné, le notaire commis devient l’artisan du partage. Sa mission, précisée par l’article 1366, consiste à dresser le cas échéant un inventaire, puis à établir un état liquidatif : le document qui fixe les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits de chacun et la composition des lots à répartir. Nouveauté importante, il peut l’établir sans la signature des parties, ce qui prive d’effet les stratégies de blocage par refus de signer.
Or cet état liquidatif repose entièrement sur une donnée : la valeur des biens. C’est elle qui détermine la masse à partager, l’équilibre des lots et, le cas échéant, le montant des soultes. Le notaire transmet d’abord un projet d’état liquidatif et laisse aux parties un délai, qui ne peut excéder deux mois, pour communiquer leurs observations, les « dires » (article 1372). Et c’est là qu’il faut être vigilant : une fois l’état liquidatif définitif établi, toute demande étrangère aux points de désaccord déjà soulevés devient irrecevable, sauf fait nouveau (article 1373). Contester une évaluation que l’on juge trop basse ou trop haute se joue donc dans cette fenêtre, pas après. Un rapport d’expertise solide, produit au bon moment, pèse bien plus qu’une contestation tardive.
Un partage à préparer, une valeur à défendre ?
Que vous assigniez ou que vous répondiez à un projet d’état liquidatif, tout part d’une valeur vénale juste et motivée. Nous établissons une évaluation neutre, recevable comme moyen de preuve, pour l’amiable comme devant le juge. Devis gratuit sous 24 h.
Notre expertise en indivisionLe juge commis et des délais à ne pas manquer
Le juge commis n’est pas un simple superviseur. Le décret lui confie le pouvoir de trancher les difficultés qui jalonnent le partage (article 1364) : mesures provisoires, maintien dans l’indivision, difficultés d’inventaire et licitation, mais aussi loi applicable, validité d’un testament, nature du régime matrimonial, attributions préférentielles et existence de libéralités. Ses décisions sur ces points ont autorité de chose jugée. Un ou plusieurs magistrats sont spécialement désignés pour cette fonction dans chaque tribunal judiciaire (nouvel article R. 213-12-3 du Code de l’organisation judiciaire).
Surtout, la réforme installe des délais couperets. Les contestations centrales doivent être portées devant le juge commis dans les quatre mois de sa désignation ou de la révélation d’un fait nouveau, à peine d’irrecevabilité. Et les décisions sur les points les plus sensibles ne peuvent être contestées que par un appel formé dans un délai de quinze jours, instruit à bref délai (article 1365). Pour une attribution préférentielle du logement familial ou une contestation de valeur, cela signifie une chose : l’évaluation doit être prête tôt, pas improvisée au dernier moment.
Partage en nature, attribution ou licitation
Quand l’état liquidatif est arrêté, le tribunal statue sur les désaccords qui subsistent, puis ordonne le partage selon le projet du notaire et, s’il y a lieu, le tirage au sort des lots (article 1374). La vente aux enchères, la licitation, n’intervient qu’en dernier recours : le nouvel article 1377 la réserve aux biens « qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». La Cour de cassation l’a fermement rappelé début 2025 : le seul désaccord des indivisaires ne suffit pas, le juge doit vérifier que le bien n’est pas commodément partageable en nature (1re chambre civile, 5 février 2025).
C’est un point capital pour votre patrimoine. Une vente sur adjudication se conclut souvent sous la valeur du marché. Démontrer qu’un partage en nature est possible, ou qu’une attribution préférentielle avec soulte est équilibrée, permet d’éviter cette décote. Et cette démonstration repose sur une valeur vénale fiable : celle qui fonde le calcul de la soulte entre ex-conjoints ou l’équilibre des lots entre héritiers. Lorsque la licitation est tout de même ordonnée, c’est encore la valeur du bien qui sert à fixer la mise à prix, et donc le point de départ des enchères.
L’indivisaire défaillant ne bloque plus la procédure
C’était l’un des objectifs affichés de la réforme : empêcher qu’un seul indivisaire, en refusant de participer, ne paralyse tout. Le décret y répond sur plusieurs plans. Le notaire peut établir l’état liquidatif sans la signature des parties (article 1366). Lorsque des indivisaires présents s’accordent sur la répartition, le tribunal peut ordonner le partage dès lors qu’il estime que les droits de la partie absente sont préservés (article 1375). Et si une partie ne se présente pas au tirage au sort, le notaire y procède pour elle (article 1376).
Cette avancée a une contrepartie directe sur l’évaluation : puisque le partage peut se faire sans l’absent, c’est la valeur retenue pour les biens qui garantit que ses droits ne sont pas lésés. D’où l’importance d’une estimation neutre et motivée, que personne, y compris le juge, ne puisse suspecter de favoriser le camp des présents.
Ce que la réforme change pour l’évaluation de vos biens
En déplaçant le centre de gravité du partage vers l’amont et vers le notaire, le décret du 18 octobre 2026 rend la valeur plus précoce, plus concentrée et plus décisive. Plus précoce, car il faut chiffrer dès l’assignation. Plus concentrée, car les contestations se purgent dans des délais courts, deux mois pour les dires, quatre mois pour saisir le juge commis. Plus décisive, car c’est la valeur qui fonde la soulte, qui évite la licitation à la casse et qui protège l’indivisaire absent.
C’est précisément le rôle d’un expert indépendant. Un rapport de valeur vénale daté et argumenté, recevable comme moyen de preuve, donne à votre avocat et au notaire une base solide, et sécurise le partage à chaque étape. Nous intervenons sur tout l’ Hérault et le Gard, que l’indivision naisse d’une succession, d’un divorce ou d’une indivision bloquée. Et lorsque le désaccord porte d’abord sur le prix, notre article sur le désaccord entre héritiers sur le prix d’une maison détaille l’échelle des solutions, de l’amiable au judiciaire.
