La réponse directe : de 690 € à 960 € TTC pour un bien résidentiel courant
Pour un bien résidentiel courant dans l’Hérault, une expertise en valeur vénale coûte de 690 € TTC (studio ou T1) à 960 € TTC (maison de 90 m² et plus). Les honoraires sont forfaitaires : vous connaissez le montant exact avant le début de la mission. Ces tarifs s’entendent toutes taxes comprises, TVA de 20 % incluse, et couvrent l’intégralité de la prestation — de la visite du bien à la remise du rapport détaillé.
Derrière cette réponse simple, deux vraies questions méritent un article complet : pourquoi ce prix-là — c’est-à-dire ce que vous achetez réellement — et comment il varie selon le type de bien, la localisation et le délai demandé. La grille intégrale 2026 de notre cabinet figure ci-dessous, type de bien par type de bien ; sa version de référence, mise à jour en continu, reste notre grille détaillée des honoraires. Précisons d’emblée que chaque montant est un plancher « à partir de » : un bien atypique ou une situation juridique complexe peuvent justifier un devis supérieur — toujours annoncé, jamais subi.
Pourquoi un forfait, et jamais un pourcentage de la valeur ?
La question paraît technique ; elle est en réalité déontologique. Imaginez un expert rémunéré à 1 % de la valeur conclue : chaque euro ajouté à l’évaluation augmenterait directement ses honoraires. Un tel expert aurait structurellement intérêt à gonfler la valeur — exactement le biais que l’expertise existe pour neutraliser. C’est la raison pour laquelle la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui encadre la déontologie de la profession, impose une rémunération indépendante du résultat de l’évaluation.
Le forfait, convenu avant la mission dans la lettre de mission, coupe ce lien : que la valeur conclue soit de 180 000 € ou de 1 200 000 €, les honoraires restent ceux du devis signé. Cette indépendance économique n’est pas un détail commercial — c’est une condition de la valeur probante du rapport. Un document produit par un professionnel sans intérêt au chiffre final est recevable comme moyen de preuve face à un notaire, une banque, un cohéritier ou l’administration fiscale ; un chiffre émis par quelqu’un qui gagne plus quand il monte ne le serait pas avec la même force. Nous avons consacré un article complet à cette différence de nature entre expertise immobilière et estimation d’agence.
Conséquence pratique : le prix d’une expertise dépend du travail à fournir — type de bien, surface, complexité — et non de la valeur du bien. Expertiser une maison de 85 m² à 250 000 € ou à 480 000 € représente le même protocole, donc le même forfait.
La grille 2026 par type de bien
Voici notre grille tarifaire 2026, applicable dans l’Hérault hors majorations de déplacement (voir section suivante). Tous les montants sont des planchers « à partir de », exprimés TTC avec l’équivalent hors taxes entre parenthèses (TVA 20 %).
| Type de bien ou de mission | Honoraires TTC (HT) |
|---|---|
| Appartement — studio / T1 | à partir de 690 € TTC (575 € HT) |
| Appartement — T2 et plus | à partir de 828 € TTC (690 € HT) |
| Maison de moins de 90 m² | à partir de 840 € TTC (700 € HT) |
| Maison de 90 m² et plus | à partir de 960 € TTC (800 € HT) |
| Terrain à bâtir | à partir de 780 € TTC (650 € HT) |
| Immeuble de rapport | à partir de 2 640 € TTC (2 200 € HT) |
| Murs commerciaux | à partir de 2 160 € TTC (1 800 € HT) |
| Bureaux | à partir de 2 640 € TTC (2 200 € HT) |
| Entrepôt / local d’activité | à partir de 3 000 € TTC (2 500 € HT) |
| Fonds de commerce | à partir de 3 000 € TTC (2 500 € HT) |
| Hôtellerie / camping | à partir de 3 600 € TTC (3 000 € HT) |
| Château et bien d’exception | à partir de 3 600 € TTC (3 000 € HT) |
| Domaine viticole | à partir de 3 840 € TTC (3 200 € HT) |
| Forêt | à partir de 3 360 € TTC (2 800 € HT) |
| Avis technique pré-achat | à partir de 750 € TTC (625 € HT) |
| Vacation horaire (hors forfait) | à partir de 180 € TTC/h (150 € HT/h) |
Deux lectures rapides de cette grille. D’abord, le résidentiel courant — appartement, maison, terrain — se situe entre 690 € et 960 € TTC : c’est le cœur de la demande des particuliers, pour une succession, un divorce, une vente ou un dossier bancaire. Nos pages dédiées à l’expertise de maison et à l’expertise d’appartement détaillent les méthodes propres à chaque type de bien. Ensuite, les biens professionnels et d’exception mobilisent des honoraires plus élevés — de 2 160 € à 3 840 € TTC — parce que le protocole y est plus lourd : analyse des baux, retraitement des revenus locatifs, étude d’exploitation, comparables plus rares à documenter.
Les majorations : déplacement, urgence, et modalités de paiement
+10 % au-delà de 30 km de Montpellier
Notre cabinet est implanté à Montpellier. Les missions dans le Gard, ainsi que dans les communes de l’Hérault situées à plus de 30 km — Béziers, Pézenas, Ganges et Agde —, supportent une majoration de déplacement de 10 % sur le tarif de base. À titre d’exemple, l’expertise d’une maison de moins de 90 m² à Nîmes ou à Béziers démarre ainsi à 924 € TTC (770 € HT) au lieu de 840 € TTC.
Express et Extrême : quand le délai compte
Le délai standard de remise du rapport est de 7 à 14 jours après la visite. Lorsque l’échéance ne peut pas attendre — signature imminente, déclaration fiscale, audience programmée —, deux formules accélérées existent : la formule Express, rapport remis sous 7 jours, majore le forfait de 15 % ; la formule Extrême, rapport remis sous 48 à 72 h, le majore de 30 %. La qualité du protocole reste identique : c’est l’organisation de la mission qui change, pas son contenu.
Acompte de 50 %, solde à la remise
Les modalités de paiement sont simples : un acompte de 50 % du montant TTC à la signature du devis, par virement bancaire ou carte bancaire, puis le solde à la remise du rapport. Aucun frais caché, aucun supplément découvert en cours de mission : si un élément imprévu modifie l’ampleur du travail, il fait l’objet d’un avenant accepté avant d’être engagé.
Ce que le forfait inclut — et ce qui peut le dépasser
Un forfait n’a de sens que si son périmètre est clair. Le nôtre couvre l’intégralité du protocole d’expertise en valeur vénale — la valeur vénale étant le prix auquel le bien pourrait raisonnablement se vendre dans les conditions normales du marché à la date de l’évaluation. Concrètement, le forfait comprend :
La visite et le mesurage du bien. Examen de la structure, de l’état d’entretien, des prestations et des désordres apparents ; relevé des surfaces habitables et des annexes pondérées. Aucune expertise sérieuse ne se fait sur photos.
L’étude d’urbanisme et de la situation juridique. Règles du PLU, servitudes, zones à risques, droits de préemption, situation locative : ces éléments invisibles sur une annonce peuvent modifier la valeur de façon significative.
La recherche de comparables documentés. Transactions effectivement conclues, issues des bases notariales et de la base DVF des valeurs foncières (source : notaires.fr / DVF), retraitées pour être réellement comparables au bien évalué.
Le croisement de plusieurs méthodes d’évaluation. Comparaison, capitalisation du revenu, « sol + construction » pour une maison ou approche hédoniste pour un appartement : la convergence des méthodes valide la conclusion.
Le rapport détaillé et sa restitution. Un rapport motivé de 15 à 30 pages, daté et signé, où chaque comparable retenu ou écarté est justifié — puis une restitution commentée, parce qu’une valeur se comprend, elle ne se subit pas.
Qu’est-ce qui peut alors justifier un devis supérieur au plancher de la grille ? Essentiellement deux familles de complexité. La complexité juridique : une indivision à démembrer, des servitudes croisées, plusieurs baux à analyser, une copropriété en difficulté. Et la complexité technique : un bien très atypique, des surfaces importantes ou éclatées, des désordres nécessitant des investigations poussées. Dans tous les cas, le surcoût est chiffré dans le devis initial — jamais découvert en fin de mission.
Un coût à comparer à l’enjeu, pas au document
Huit cents euros pour un rapport, est-ce cher ? La question n’a de sens que rapportée à ce que le rapport protège. Quelques exemples de configurations, volontairement génériques et prudents.
Le partage ou la soulte. Sur un bien valorisé autour de 400 000 €, une erreur d’évaluation de 5 % représente 20 000 € — qui se retrouvent intégralement dans la soulte versée ou reçue lors d’un divorce ou d’un partage successoral. À comparer aux 840 à 960 € TTC de l’expertise d’une maison : le rapport coûte moins de 5 % de l’erreur qu’il prévient.
La déclaration de succession. La valeur déclarée au notaire sert d’assiette aux droits de succession et peut être contrôlée plusieurs années après. Une valeur documentée par un rapport d’expertise recevable comme moyen de preuve réduit considérablement la surface de contestation — dans un sens comme dans l’autre, car la surévaluation fait payer des droits indus.
La vente entre particuliers. Vendre sans agence économise une commission de l’ordre de 5 à 7 % du prix — plusieurs milliers d’euros sur un bien courant — à condition de fixer le bon prix dès le départ. L’expertise est alors l’outil qui sécurise cette économie, pour une fraction de son montant.
Comment obtenir un devis ferme ?
Le devis est gratuit, sans engagement, et vous parvient sous 24 h. La qualification est rapide : type de bien, commune, surface approximative, contexte de la demande (succession, divorce, vente, dossier bancaire, fiscalité…) et délai souhaité. Ces quelques éléments suffisent à établir un montant ferme — celui qui figurera dans la lettre de mission, et qui ne bougera plus. Le plus simple est de passer par notre formulaire de demande de devis ou de nous appeler directement.