En 2024, les maisons classées G au DPE se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que des maisons comparables classées D, et les maisons classées F, 18 % moins cher. Côté appartements, la décote atteint 12 % pour une étiquette G. Ces chiffres sont ceux de la dernière étude « valeur verte » des Notaires de France, portant sur les transactions 2024 et publiée en janvier 2026 — la mesure la plus fiable disponible, puisqu’elle repose sur les prix réellement actés chez les notaires, pas sur les prix affichés des annonces.
Mais une moyenne nationale n’est pas votre maison. Selon le coût réel des travaux, la tension du marché local et l’usage du bien — location ou résidence principale —, la décote effective peut s’écarter fortement de ces repères, dans un sens comme dans l’autre. Voici les chiffres, le calendrier réglementaire qui les explique, et la méthode qu’un expert applique pour passer de la statistique à la valeur d’un bien précis.
L’essentiel
La décote des passoires thermiques est réelle et se creuse : jusqu’à −25 % pour une maison G en 2024, contre −17 % en 2021. Mais elle n’est ni uniforme ni automatique : elle dépend du coût des travaux, du marché local et de l’usage du bien. L’écart se chiffre souvent en dizaines de milliers d’euros — il mérite mieux qu’un pourcentage forfaitaire.
Ce que mesurent les notaires : une décote qui se creuse
L’étude « valeur verte » des Notaires de France compare, à caractéristiques équivalentes (surface, localisation, époque de construction), les prix de vente des logements selon leur étiquette énergie, la classe D servant de référence. L’édition publiée en janvier 2026, qui porte sur les transactions 2024 et les tendances 2025, livre trois enseignements.
D’abord, les passoires thermiques pèsent lourd dans le marché : les logements anciens étiquetés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions en 2024, et la part des seuls F-G s’est stabilisée autour de 15 % des ventes. Ensuite, la sanction de prix s’est nettement creusée depuis la réforme du DPE de 2021. Enfin, elle frappe les maisons plus durement que les appartements — chauffage individuel, surfaces déperditives plus grandes, travaux à la seule charge du propriétaire.
| Bien et étiquette | Décote moyenne 2024 (vs classe D) | Rappel 2021 |
|---|---|---|
| Maison classée F | −18 % | −10 % |
| Maison classée G | −25 % | −17 % |
| Appartement classé G | −12 % | décote plus contenue |
Source : étude « La valeur verte des logements en France — transactions 2024 et tendances 2025 », Notaires de France, publiée en janvier 2026 (notaires.fr). Ces décotes sont des moyennes nationales : les déclinaisons régionales montrent des écarts sensibles, la sanction étant en général moins marquée dans les régions méridionales — où la facture de chauffage pèse moins — que dans les régions froides. Dans l’Hérault et le Gard, nous observons la même mécanique : l’étiquette ne fait pas tout, mais elle ne pardonne plus.
Pourquoi cette décote ? Le calendrier de la loi Climat et résilience
La décote n’est pas une mode : elle traduit des contraintes juridiques précises, posées par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et résilience ». Trois mécanismes pèsent directement sur la valeur.
Le gel des loyers F et G depuis le 24 août 2022
Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni révision annuelle en cours de bail, ni hausse à la relocation ou au renouvellement. Un revenu locatif figé, dans un contexte d’inflation des charges, c’est déjà une perte de valeur pour un investisseur.
L’interdiction progressive de louer
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique : il ne peut plus être proposé à la location, pour les nouveaux baux comme pour les renouvellements et reconductions tacites. Les logements classés F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028, puis les logements classés E au 1ᵉʳ janvier 2034 (source : ecologie.gouv.fr).
L’audit énergétique obligatoire à la vente
Pour les biens en monopropriété — maison individuelle ou immeuble entier —, un audit énergétique réglementaire doit être remis à l’acquéreur dès la première visite : obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les logements classés F ou G, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les logements classés E, et à compter du 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements classés D (source : audit énergétique réglementaire, ecologie.gouv.fr). Conséquence très concrète : l’acquéreur d’une maison F arrive à la table de négociation avec un document officiel qui chiffre les scénarios de travaux. La discussion sur le prix commence là.
Pourquoi la décote n’est pas un barème automatique
Appliquer −18 % à toute maison F serait aussi faux que de l’ignorer. La valeur vénale — le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre dans les conditions normales du marché — se construit bien par bien, et la contrainte énergétique s’y intègre par deux bornes que l’expert confronte.
Première borne : le coût objectif de remise à niveau. Scénarios de l’audit énergétique, devis d’artisans, le tout majoré de ce qu’un acquéreur valorise toujours : la gêne des travaux, les délais, l’aléa de chantier. Un acquéreur rationnel déduit au minimum ce montant du prix d’un bien équivalent rénové.
Seconde borne : la décote de marché. Ce que les acquéreurs du secteur déduisent réellement, observé sur les ventes de biens comparables de même étiquette — les comparables, ces transactions récentes et similaires qui fondent la méthode par comparaison. Dans un marché tendu, la rareté absorbe une partie de la sanction ; dans un marché détendu, où les passoires s’accumulent à la vente, la décote dépasse souvent le seul coût des travaux, car les acheteurs ont le choix.
L’expert arbitre entre ces deux bornes et retient l’approche la plus défavorable au bien — parce que c’est ainsi que raisonne l’acquéreur qui signera. C’est ce travail d’ajustement, documenté ligne à ligne, qui distingue une expertise d’un pourcentage forfaitaire ; notre page méthodologie d’évaluation en détaille les étapes.
Investisseur locatif ou résidence principale : deux décotes différentes
Pour un investisseur, un logement G n’est plus seulement énergivore : il est juridiquement hors du marché locatif tant qu’il n’est pas rénové. La perte n’est pas théorique — c’est un flux de loyers interrompu pendant toute la durée des travaux, qui s’ajoute à leur coût. En méthode par capitalisation (la valeur déduite du revenu que le bien peut produire), un G sans travaux n’a plus de loyer licite à capitaliser : l’expert raisonne alors en valeur après travaux, diminuée du coût de remise à niveau et des loyers perdus, actualisés. Pour un F, le gel des loyers et l’échéance de 2028 produisent le même effet, atténué. Notre page expertise d’appartement détaille ces méthodes, capitalisation comprise.
Pour une résidence principale, l’acquéreur occupant raisonne autrement : coût de remise à niveau, confort d’usage, factures. La décote se joue dans la négociation, audit énergétique en main, et dépend beaucoup de la qualité intrinsèque du bien — une maison F bien située et sans autre défaut se négocie mieux qu’une maison D banale. C’est l’analyse que nous menons dans chaque expertise de maison, où l’étiquette énergie est un critère d’ajustement parmi la vingtaine que nous documentons.
Cas chiffré : une maison des années 1970 classée F dans l’Hérault
Prenons un cas type, volontairement générique. Une maison des années 1970 de 100 m², dans une commune de la périphérie de Montpellier, classée F : simple vitrage partiel, combles peu isolés, chaudière d’origine remplacée mais vieillissante. Les ventes récentes de maisons comparables rénovées (classes C-D) du secteur s’établissent autour de 320 000 €.
L’audit énergétique chiffre le scénario permettant d’atteindre la classe C — isolation des combles et des murs, menuiseries, pompe à chaleur — à environ 48 000 € TTC avant aides. L’expert confronte ses deux bornes : 320 000 € moins 48 000 € de travaux, moins une marge pour la gêne et les délais de chantier, conduit vers 263 000 à 266 000 € ; les rares ventes de maisons F-G du secteur, de leur côté, confirment une sanction de cet ordre. La valeur vénale retenue s’établit autour de 265 000 € — soit une décote effective d’environ −17 %, cohérente avec la moyenne nationale des maisons F, mais démontrée par le marché local et le chiffrage des travaux, pas posée en barème.
Tous les montants de cet exemple sont illustratifs. Le point à retenir : entre « ma maison vaut 320 000 € » et sa valeur réelle en l’état, l’écart se compte ici en dizaines de milliers d’euros. Le découvrir au compromis — ou lors d’un contrôle de l’administration sur une valeur déclarée — coûte toujours plus cher que de le chiffrer avant.
Faire évaluer son bien : du repère gratuit à la valeur défendable
Pour situer votre bien en quelques minutes, notre outil d’estimation en ligne, fondé sur les transactions réelles de la base DVF, donne un premier repère par commune — sans intégrer, par construction, l’étiquette énergie de votre logement. Pour vendre au juste prix, arbitrer entre rénover et vendre en l’état, ou poser une valeur dans une vente entre particuliers, une expertise en valeur vénale chiffre la décote propre à votre bien, rapport détaillé et argumenté à l’appui — notre page expertise avant vente décrit la démarche. Délai : 7 à 14 jours entre la visite et la remise du rapport.
