Le Cabinet SCO vous propose une expertise en valeur vénale de votre maison. La valeur vénale d’une maison fait référence au prix estimé auquel cette maison pourrait être vendu sur le marché immobilier.
A savoir que la valeur vénale tient compte de la dépréciation du bien immobilier, ce qui la différencie de la valeur à neuf. Cette valeur est déterminée en prenant en compte différents facteurs. Nous distinguons dans notre analyse deux éléments : le terrain et la maison elle-même.
L’expertise en valeur vénale d’une maison liée à son contenant.
La situation de la maison et son terrain
La situation géographique d’une maison est un critère que prenons en compte dans notre expertise en valeur vénale. Nous constatons dans nos rapports d’expertise que son impact reste moins significatif comparativement à l’expertise en valeur vénale d’un appartement. Des éléments tels que l’éloignement relatif des transports en commun et des autres équipements publics, ou le temps de trajet pour accéder aux zones d’emploi, ne sont pas aussi préjudiciables que pour les appartements. Cependant, la proximité de ces équipements publics permet une valorisation, tout comme le caractère résidentiel et paisible de l’environnement.
Une maison située à St Gély du Fesc (34) permet d’être mieux valorisée par rapport à une maison située à Saint Martin de Londres (34), du fait de la proximité avec Montpellier.
La situation géographique demeure donc un facteur de détermination de la valeur, tout comme pour les autres types de biens immobiliers.
Les possibilités de constructibilités encadrées par l'urbanisme
L’urbanisme joue un rôle majeur dans la planification et l’aménagement des territoires. Il façonne les villes, détermine la répartition des activités et influe sur la constructibilité d’un terrain nu ou bâti. Dans l’approche d’une expertise en valeur vénale d’une maison, nous devons évaluer l’impact de l’urbanisme sur la constructibilité du terrain, en mettant en évidence les différentes considérations et réglementations qui peuvent affecter ce processus.
Peut-on construire sur la surface non bâtie du terrain ? Peut-on démolir la maison pour construire plus ? Le Cabinet SCO se pose notamment ces questions, et tente d’y répondre par l’étude des documents d’urbanisme attachés au bien immobilier.
Une commune a le pouvoir de définir les règles de construction et d’aménagement de leurs territoires à travers son Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ces règles peuvent varier en fonction des politiques locales, des besoins de développement et des préoccupations environnementales.
La planification urbaine joue un rôle central dans la détermination de la constructibilité des terrains. Les plans d’urbanisme établissent les zones destinées à un usage résidentiel, commercial, industriel ou public, et définissent les règles spécifiques qui s’appliquent à chaque zone. Ces règles peuvent influencer la densité de construction autorisée, les types de bâtiments permis et les exigences en matière d’espaces ou d’aménagements publics.
Sur Montpellier (34), les règles d’urbanisme de son PLU peuvent notamment inclure des critères tels que la densité de construction, les hauteurs maximales des bâtiments, les exigences en matière d’espaces verts et les normes de préservation du patrimoine.
La surface du terrain
Pour expertiser la valeur vénale d’un terrain bâti, nous devons prendre en compte plusieurs facteurs, notamment sa surface.
La surface d’un terrain est un critère déterminant dans l’expertise de sa valeur vénale. En toute logique, plus la surface du terrain est grande, plus sa valeur vénale est élevée. Cela est dû à plusieurs raisons.
Tout d’abord, un terrain de plus grande surface offre davantage de possibilités en termes d’aménagement et de construction. Il peut accueillir des infrastructures plus importantes ou permettre la réalisation de projets immobiliers plus ambitieux. Par conséquent, un terrain de grande surface a souvent un attrait plus important pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers, ce qui peut contribuer à l’augmentation de sa valeur vénale.
De plus, la surface d’un terrain influence également sa valeur en fonction de son emplacement. Dans certaines zones géographiques, où les terrains sont rares et la demande élevée, même un terrain de petite surface peut avoir une valeur vénale élevée en raison de la demande marché de construction ou de l’attrait de la localisation.
Du fait de sa rareté, une maison de 250 m² dans le centre de Montpellier (34) avec un terrain de 900 m² conduit à une valorisation intéressante en terme de surface. A contrario, nous ne pouvons évaluer de la même manière une surface de terrain similaire avec une maison de même surface dans les Cévennes secteur Prades Le Lez.
Cependant, il convient de noter que la valeur vénale d’un terrain bâti ne dépend pas uniquement de sa surface. D’autres facteurs tels que l’emplacement, l’état du marché immobilier, les caractéristiques du terrain (topographie, vue, accessibilité, servitudes de passage ou de réseau etc.) et les projets de développement à proximité peuvent également influencer sa valeur vénale.
En conclusion, la surface d’un terrain bâti est un élément important dans l’appréciation de sa valeur vénale. En général, une plus grande surface peut contribuer à augmenter sa valeur, mais d’autres facteurs doivent également être pris en compte pour évaluer de manière précise et complète la valeur vénale d’un terrain bâti.
L’expertise en valeur vénale d’une maison liée à sa construction.
L’état et la qualité de la maison
Lorsqu’il s’agit d’expertiser la valeur vénale d’une maison, il est important de prendre en compte différents critères qui reflètent la construction. En quelle année a-t-elle été construite ? Quels sont les matériaux utilisés ? Quelles finitions ? La maison est-elle en bon état général ? Nous vous présentons quelques éléments clés de notre expertise pour évaluer la qualité d’une maison.
Il est important de vérifier la solidité de la structure en observant les murs, les planchers et les plafonds pour détecter d’éventuelles fissures, déformations ou affaissements. Les fondations doivent être solides et exemptes de signes évidents de détérioration.
Lorsque cela est possible, nous devons analyser la qualité des matériaux utilisés. Une maison de qualité est construite avec des matériaux durables, résistants et de bonne qualité, tels que des fondations en béton solide, des murs bien isolés, des fenêtres à double vitrage, et des revêtements extérieurs robustes.
Nous observons les finitions intérieures et extérieures de la maison. Des finitions de qualité incluent des revêtements muraux bien posés, des sols de qualité (carrelage, parquet, etc.), des portes et fenêtres bien ajustées, ainsi que des installations sanitaires et électriques de bonne qualité et conformes aux normes.
Une bonne isolation permet de maintenir une température agréable à l’intérieur et réduit les pertes d’énergie.
Sous réserve de l’accessibilité, nous vérifions l’isolation des murs, des planchers et des combles, ainsi que la qualité des fenêtres en termes d’isolation phonique.
Nous évaluons le type de système de chauffage, de ventilation et de climatisation. Une chaudière à fioul entraîne une dévalorisation de la maison, contrairement à un mode de chauffage plus économique et récent de type pompe à chaleur. De plus, nous regardons également l’état des installations électriques et de plomberie, en vous assurant qu’elles sont conformes aux normes en vigueur.
L’implantation de la maison sur son terrain
Il est logique de préciser que plus le terrain est grand, moins le facteur d’implantation impacte la valeur vénale d’un terrain. C’est pour cette raison que nous analysons plusieurs éléments dans notre approche d’expert-évaluateur.
L’implantation bien pensée de la maison permet d’exploiter au mieux l’espace disponible sur le terrain. En effet, elle permet de déterminer la position idéale de la maison, en prenant en compte l’orientation, les dimensions du terrain. Une utilisation optimale de l’espace garantit une circulation fluide à l’intérieur de la maison et permet également de créer des espaces extérieurs fonctionnels et esthétiques.
L’implantation d’une maison doit prendre en compte l’environnement naturel et bâti. Une maison accolée à une autre maison voisine est forcément moins valorisable qu’une maison non mitoyenne.
Une intégration harmonieuse avec le paysage environnant contribue à la beauté globale de la propriété. L’orientation de la maison permet d’avoir des vues panoramiques, de l’ensoleillement, offrant ainsi un cadre de vie agréable que nous devons apprécier.
L’implantation d’une maison peut également influencer les possibilités d’aménagement et d’expansion ultérieure. L’emplacement de la maison permet-il une constructibilité sur le terrain restant ? Avant de poser la moindre brique, une planification réfléchie peut prévoir des espaces réservés pour de futures extensions ou améliorations, offrant ainsi une flexibilité et une évolutivité à long terme.
L’agencement intérieur de la maison
La distribution d’une maison joue un rôle essentiel dans la qualité de vie de ses occupants. Elle permet de créer un espace fonctionnel, organisé et harmonieux. Une maison de plain-pied est plus appréciée qu’une maison avec plusieurs niveaux habitables.
De plus, une bonne distribution optimise l’utilisation de chaque pièce en tenant compte des besoins spécifiques des résidents. Elle favorise également une circulation fluide entre les espaces de vie, tels que le salon, la salle à manger et la cuisine. En tant qu’expert immobilier, nous tenons compte d’une distribution bien pensée, avec peu d’espaces perdus par exemple.
La distribution peut également minimiser les nuisances sonores en isolant les pièces calmes des espaces bruyants. En anticipant les besoins futurs, une bonne distribution permet d’offrir une flexibilité et une évolutivité à long terme.
Les espaces peuvent être adaptés en fonction des évolutions de la famille, avec la possibilité de créer des bureaux, des salles de jeu ou des chambres d’amis supplémentaires.
La présence de pièces annexes, et plus particulièrement d’un garage est un facteur de valorisation que nous prenons en compte.