Le Cabinet SCO possède une expertise particulière dans l’expertise en valeur vénale d’appartements. La valeur vénale d’un appartement fait référence au prix estimé auquel cet appartement pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Contrairement à la valeur à neuf, la valeur vénale tient compte de la dépréciation du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en prenant en compte différents facteurs. Nous prenons donc en compte dans notre analyse l’immeuble de copropriété et son lot privatif, l’appartement.
L'expertise en valeur vénale d'un appartement liée à son contenant.
La situation de l’immeuble de copropriété
L’attrait des villes ou des communes peut varier, au point que la simple localisation peut avoir une influence sur la valeur d’un appartement. A titre d’exemple, résider dans le quartier de la Mosson à Montpellier, ou du côté de Port-Marianne, peut avoir un impact sur la valeur d’un logement. Pour évaluer cette valeur, nous analysons les caractéristiques du quartier telles que son environnement, ses équipements, la proximité des moyens de transport, etc.
Il est également important de prendre en compte la situation spécifique de l’immeuble de copropriété. Une vue exceptionnelle ou une proximité directe avec une discothèque, par exemple, peuvent influencer la valeur d’un appartement. En général, l’environnement joue un rôle clé dans l’attrait d’un logement et donc dans son prix. L’achat d’un appartement à Montpellier, par exemple, offre également l’accès à un réseau de transports en commun tel que le tramway, un environnement culturel riche, ainsi qu’une diversité d’emplois.
La qualité de la construction
En tant professionnel, nous devons tenir compte des éléments suivants pour expertiser la valeur vénale d’un appartement :
Le type de matériaux utilisés peut jouer un rôle dans la perception de la qualité de construction. Il convient de noter que la qualité de la construction peut également affecter les coûts d’entretien à long terme.
L’ancienneté d’un bâtiment peut influencer sa valeur. Les biens plus récents peuvent être considérés comme plus attrayants en raison de leurs caractéristiques modernes et de leur état de conservation.
L’état général du bien est un facteur déterminant de sa valeur. Des coûts de rénovation à court, moyen ou long terme peuvent être nécessaires pour le gros œuvre, les parties communes et les équipements collectifs. Par exemple, la présence ou l’absence d’un ascenseur peut avoir un impact variable sur la valeur d’un appartement, en fonction de son étage, que ce soit au rez-de-chaussée ou au 8éme étage.
L’immeuble est-économique ? Selon la taille de l’immeuble et sa consistance, nous devons pondérer la valeur vénale de l’appartement selon le montant des charges de copropriété. Dans certains cas, la présence d’une piscine, d’un concierge, d’un système de chauffage collectif ou de vastes espaces verts à entretenir peut avoir un impact significatif sur la valeur d’un appartement expertisé.
Les règles d’urbanisme et de droit privé
Il est généralement admis que les règles d’urbanisme ont une influence moindre dans notre expertise en valeur vénale d’appartements par rapport aux maisons. Cependant, nous constatons que ces règles peuvent encore jouer un rôle important. Par exemple, nous remarquons de plus en plus la possibilité de surélévation de certains immeubles, encouragée par les récentes politiques de densification.
Nous prenons en compte cette possibilité, laquelle confère à l’appartement une valeur supérieure à celle obtenue par une simple comparaison de la surface habitable.
Par ailleurs, il est également important de considérer les servitudes de droit privé. Celles-ci peuvent inclure des éléments tels que la présence d’espaces verts, des vues, etc. Par principe, une servitude influence la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.
Notre rôle d’expert-évaluateur est d’analyser attentivement les règles d’urbanisme et les servitudes de droit privé afin de mieux évaluer l’incidence sur la valeur d’un appartement.
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La surface de l’appartement
Lorsqu’il s’agit d’évaluer la valeur vénale d’un appartement, nous devons prendre en considération plusieurs éléments. Bien sûr, la surface habitable de l’appartement joue un rôle essentiel dans notre rapport d’expertise. Cependant, notre méthode nous oblige à également accorder une importance aux surfaces qui ne répondent pas à la définition de superficie habitable, telles que les parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, les balcons, les loggias et les terrasses.
En effet, ces parties non incluses dans la superficie habitable ont un impact sur la valeur globale de l’appartement. Par exemple, un appartement à Carnon (34) comprenant une terrasse avec vue sur la mer est bien plus qu’une simple opportunité de détente. D’autres peuvent préférer une surface habitable plus grande, sans tenir compte de ces espaces annexes.
Il est nous donc essentiel de procéder à une mesure précise de l’appartement ou d’obtenir des résultats de mesurage fiables avant de procéder à une expertise de l’appartement. Afin de nous permettre d’avoir une estimation plus précise de sa valeur vénale et d’éviter toute confusion ou désaccord potentiel.
La qualité de l'appartement
1. L’appartement est-il dans un bon état ?
En tant qu’expert immobilier, l’appréciation de l’état général de l’appartement est essentielle. En effet, l’état d’un appartement peut avoir un impact significatif sur sa valeur sur le marché immobilier. Nous devons donc contrôler :
L’état des éléments structuraux et techniques, cela inclut la solidité des murs, la qualité des revêtements de sol, l’état des installations électriques et de plomberie, ainsi que la performance énergétique du bien. Un appartement en bon état, avec des éléments structuraux et techniques bien entretenus, aura généralement une valeur vénale plus élevée.
Les finitions et les équipements d’un appartement peuvent également influencer sa valeur vénale. Des matériaux de haute qualité, tels que des planchers en bois massif, des fenêtres à double vitrage ou une cuisine bien équipée, peuvent augmenter la valeur perçue de l’appartement. De même, des finitions soignées, comme des peintures fraîches et des éléments de décoration attrayants, peuvent avoir un impact positif sur la valeur vénale.
Un appartement bien entretenu et en bon état de conservation aura généralement une valeur vénale supérieure. C’est-à-dire un appartement qui ne nécessite pas de travaux importants ou de rénovations majeures.
2. L’appartement est-il bien distribué ?
La distribution des différentes pièces d’un appartement est un aspect que nous devons prendre en compte. En effet, nous devons apprécier l’indépendance des pièces, la présence d’espaces qui ne peuvent être utilités. De plus, le rapport entre le nombre de pièces et la surface de l’appartement peut avoir une influence. A titre d’exemple, un appartement de 80 m² habitables a une valeur vénale plus élevée s’il dispose de 3 pièces principales plutôt que de 2 pièces principales.
3. L’étage de l’appartement
En ce qui concerne la présence ou l’absence d’un ascenseur, nous apprécions la valeur vénale d’un appartement selon son étage. En effet, la valeur augmente lorsque celui-ci est situé à un étage élevé et dispose d’un ascenseur. En revanche, sans ascenseur, la dépréciation devient significative à partir du 3e étage. Cette dépréciation est d’autant plus importante pour les grands appartements et de bon standing.
En plus de l’étage, d’autres éléments liés à l’emplacement peuvent également influencer la valeur d’un appartement. Parmi ces éléments, on peut citer l’ensoleillement de l’appartement, son exposition, le vis-à-vis éventuel, etc.
En conclusion, notre expertise en valeur vénale d’appartements est étroitement liée à l’appréciation objective de nombreux facteurs. Que ce soit la localisation de l’immeuble de copropriété et son état, ou les caractéristiques propres à l’appartement.